Platnost výpovědi - výpověď nájmu jen jedním ze spolumajitelů

Nový majitel mi dal sdruženou výpověď k objektu a celému pozemku dle původní smlouvy, ač mu zmíněná část pozemku druhého pronajímatele nepatří. Domnívám se že takováto výpověď je právně neplatná, když mi souběžně výpověď nedali oba pronajímatelé. Jaký je k tomuto správný právní výklad? A ještě dotaz musím s původním majitelem sepsat novou smlouvu na jeho zbývající část pozemku, když zatím platí smlouva původní nebo to řešit jejím dodatkem? Děkuji. František

ODPOVĚĎ:
Byť to ve Vašem dotazu není explicitně uvedeno, domnívám se, že se nejedná o nájem bytu či domu sloužícího k bydlení, ale zřejmě o nájem nemovité věci za jiným účelem než je bydlení.
Podle § 2221 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník platí, že změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Z uvedeného plyne, že nájemní vztah nezaniká, pokud dojde ke změně vlastniství pronajaté věci a práva a povinnosti z nájmu vyplývající přechází na nového vlastníka pronajaté věci (nebo její části).
Nyni jste v nájemním vztahu ke dvěma pronajímatelům. Každý pronajímatel Vám pronajímá tu část nemovité věci, které mu patří. Pakliže Vám dal nový pronajímatel výpověď, vztahuje se taková výpověď k nemovitým věcem, které vlastní.
Nicméně bych netvrdil, že nový pronajímatel neplatně vypověděl smlouvu, když uvedl celou (původně) pronajatou věc. Výkladem se dá dovodit, jaký právní vztah nový pronajímatel výpovídá. Z tohoto důvodu bych výpověď nepokládal za neplatnou.
Pokud jde o vlastní důvod výpovědi, pak záleží na ujednání v nájemní smlouvě (která přešla na nového vlastníka). Podle § 2222 odst. 1 občanského zákoníku platí, že strana nemá právo vypovědět nájem jen proto, že se změnil vlastník věci. Při opačném ujednání má pronajímatel právo nájem vypovědět do tří měsíců poté, co se dozvěděl nebo musel dozvědět, kdo je nájemcem, a nájemce do tří měsíců poté, co se o změně vlastníka dozvěděl. Strana, která nájem vypoví, poskytne druhé straně přiměřené odstupné.
Pokud nový pronajímatel vypověděl nájemní smlouvu z jiného důvodu, pak se plně uplatní ujednání, která jsou ve smlouvě.
Pokud se však jednalo o nájem prostor sloužícíh k podnikání, pak Vás chci upozornit, že vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.
Pokud se tedy jednalo o nájem prostor sloužícíh k podnikání a domníváte se, že smlouva byla vypovězena neprávem, pak musíte proti výpovědi brojit podáním námitek, jinak nemáte právo domáhat se přezkumu výpovědi u soudu.
Novou smlouvu není nutné napsat, nicméně z důvodu vyjasnění práv a povinností, zejména výše nájemného, bych to doporučoval (postačí i dodatek k původní smlouvě).