Bytové družstvo chce revizní zprávy přípojek při rekonstrukci bytového jádra - může to vyžadovat?

Podle čeho lze tyto revizní zprávy požadovat? Někdy ale nájemce nechá v rámci rekonstrukce zcela odpojit plyn a plynoměr vrátí firmě, která bytovou přípojku „zaslepí“. Může i v tomto případě družstvo požadovat revizní zprávu o bezpečném odpojení plynu? A na základě čeho? Někteří členové takový doklad odmítají odevzdat. Děkuji, s pozdravem Vladimír

ODPOVĚĎ:
V tomto ohledu je nutné si uvědomit, že vlastníkem bytového domu je bytové družstvo a jeho členové užívají jednotlivé byty jako jeho nájemci. Přestože vztah družstevníka a bytového družstva není typickým vztahem pronajímatele a nájemce, nýbrž je modifikován právě skutečností, že družstevník-nájemce je zároveň členem bytového družstva-pronajímatele, jsou na tento právní vztah aplikovatelná ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu (§ 2235 a násl. občanského zákoníku).
Jakoukoli stavební úpravou bytu dochází ke stavebnímu zásahu do vlastnictví bytového družstva. Z tohoto důvodu je samozřejmé, že k jakékoli stavební úpravě je vyžadován souhlas bytového družstva (reprezentovaného jeho představenstvem), jak ostatně vyplývá z § 2263/1 občanského zákoníku.
Oprávněný je v tomto kontextu i požadavek bytového družstva na předání revizních zpráv o provedené elektroinstalaci, rozvodu plynu či jeho bezpečného odpojení. V první řadě lze vycházet z § 2257/1 občanského zákoníku, dle něhož je pronajímatel (bytové družstvo) po dobu nájmu povinen udržovat byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Tato povinnost zahrnuje jak povinnost zajišťovat dobrý uživatelský stav domu a bytu po faktické stránce, tak povinnost dodržovat při této činnosti i platné (zejména stavební) právní předpisy.
Dle § 125/1 stavebního zákona je vlastník stavby (tedy bytové družstvo) povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. Pro dodržení této veřejnoprávní povinnosti (která přímo navazuje na soukromoprávní povinnost bytového družstva udržovat byt a dům ve stavu způsobilém k užívání) je nezbytné, aby jednotliví nájemci odevzdali bytovému družstvu příslušné revizní zprávy (stejně jako další dokumentaci provedených stavebních úprav). Na tomto místě nutno zopakovat, že vlastníkem bytového domu (a tudíž i všech bytů) je bytové družstvo, veškerou související stavebně-technickou dokumentaci tudíž musí shromažďovat právě ono.
Dalším důvodem pro odevzdávání příslušné dokumentace bytovému družstvu je skutečnost, že při šetření škodné události je prokázání řádně provedených revizí pojišťovnami běžně vyžadováno. Je-li tedy bytový dům pojištěn, je žádoucí, aby mělo bytové družstvo k dispozici veškerou dokumentaci provedených revizí v tomto domě.
Vznikají-li v rámci bytového družstva ohledně předávání revizních zpráv neshody, lze bytovému družstvu doporučit zakotvit tuto povinnost do svých stanov (je-li ještě možné získat v rámci bytového družstva pro tento krok potřebnou většinu). Zakotvení této povinnosti ve stanovách bytového družstva však samozřejmě není nezbytné, neboť povinnost družstevníků-nájemců odevzdat bytovému družstvu příslušné revizní zprávy lze dovodit i z platné právní úpravy (jak uvedeno výše).