Výpověď nájmu nebytových prostor OSVČ podnikatelem - výpovědní lhůta, důvody k výpovědi

Dne 21.9.2015 jsem podala písemně výpověď majitelce bytu. Do výpovědi jsem napsala, že jsem ze zdravotních důvodů (těhotenství) nucena k 31.12.2015 ukončit svoji živnost a podnikatelskou činnost. To je v souladu s ust. §2308 zákona 89/2012 Sb. , OZ, tedy že využívám svého zákonného práva vypovědět nájem na dobu určitou z důvodu ztráty způsobilosti k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor k podnikání určen. To vše s 3-měsíční výpovědní lhůtou, tedy do 31.12.2015. Dne 22.9.2015 byla výpověď doručena majitelce. Živnost tedy bude přerušena od 31.12.2015 a provozovna také zrušena (již jsem tak učinia v září a mám na to vyrozumění živnostenskému úřadu). Vše jsem naplánovala tak, aby byly splněny všechny zákonné podmínky (délka výpovědi) ukončení provozu a od nového roku se již chci na 100% věnovat rodině. Výpověď majitelka v SMS odmítla, protože okolnosti k ukončení nájmu ještě nenastaly. Dle § 2314 (1) Vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu.
Dotaz 1: počítá se SMS, jako písemná námitka k výpovědi?
Dotaz 2: Okolnosti k ukončení nájmu sice ještě nenastaly (je mi sice dost zle, ale do konce roku to ještě nějak zvládnu), to má paní majitelka pravdu (na 100% nastanou na konci roku), ale kdybych jí výpověď dala až 31.12.2015, tak nebudu mít oprávnění k tomu dále provozovat fitness klub (musím tedy provoz stejně ukončit) a teprve potom mi začne bežet tříměsíční výpovědní lhůta. Byla bych tedy ještě 3 měsíce nucena platit nájem prostoru, na který nemám oprávnění? Zdá se mi to jako nelogika. Souhlasíte s tím, že je moje výpověď oprávněná? Pokud se SMS nepočítá, tak podle § 2314 “ (2) Nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. ” Majitelka tedy již nebude mít právo výpověď zpochybňovat a já se mohu s klidným srdcen na konci roku odstěhovat. Děkuji, Svatava

ODPOVĚĎ:
Domnívám se, že výpověď oprávněná není. Výpovědní důvod uvedený v § 2308 zákona č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník totiž stanoví, že nájemce musí ztratit způsobilost k činnosti, jejímuž výkonu je prostor sloužící k podnikání určen.
Jednak je nutné zmínit, že pokud je prostor, který máte pronajmut, určen k jiným účelům a je užíván v rozporu s kolaudačním rozhodnutím, mohlo by se jednat o neplatnou smlouvu a pak by nebylo co vypovídat, protože smlouva nikdy nezvnikla. Toto je však jen úvaha. Těžko hodnotit takto "od stolu", zdali tomu tak je.
Výše uvedený výpovědní důvod stanoví, že nájemce musí ztatit způsobilost k činnosti. Tedy typicky ztratí živnostenské oprávnění nebo jej přeruší. Kdybyste provozování své živnosti přerušila ihned (tedy ke dni 21. 9.), pak by byla výpověď platná a ani nesouhlas pronajímatelky by na tom nic nezměnil. Jestliže přerušíte provozování živnosti až od 31. 12. , pak musím souhlasit s pronajímatelkou v tom, že výpovědní důvod ještě nenastal a výpověď je neplatná.
Nicméně, jak sama uvádíte, námitky proti výpovědi musí být písemné. SMS zprávu, podle mého názoru nelze považovat za písemnou formu. K platnosti písemného právního jednání je podle § 561 občanského zákoníku nutný podpis. SMS též nebyla podepsána elektronikcým podpisem, tudíž se domnívám, že SMS nelze považovat za písemnou formu námitek.
Pokud tak tedy majitelka neuční, ztrácí právo podat k soudu žalobu na určení neplatnosti výpovědi.
Nový občaský zákoník je však předpisem velmi liberálním a neformálním a často se tak i vykládá, tudíž výše uvedený závěr nemohu trvdit s jistotou. Pro větší jistotu Vám doporučuji vyhledat advokáta a celou záležitost s ním prokonzultovat. Seznam advokátů nalznete na www.advokatikomora.cz