Jak vymezit společné části domu u domu rozděleného na bytové jednotky?

Jelikož se jedná o starý dům z roku 1930, byl postaven a původně „kolaudován“ bez izolací (bez izolací střechy a bez izolací sklepa). Rádi bychom do prohlášení vlastníka uvedli, že společnými částmi domu jsou mimo jiné pouze: U střechy pouze nosnou konstrukci pod krytinu a střešní krytinu včetně klempířských částí. U základů ve sklepním prostoru pouze nosné a základové zdivo dle původní kolaudace. Izolace by si vždy platil a spravoval vlastník související jednotky. Dům byl původně bez izolací a fungoval bez závad. Izolace půdních prostor jsme platili a tudíž považujeme za správné, aby druhý vlastník si provedl a spravoval své dodatečné izolace na vlastní náklady. Je ze zákona možné uvést toto rozdělení do prohlášení? Děkuji.

ODPOVĚĎ:
V obecné rovině dle § 1160 občanského zákoníku (zák. č. 89/2012 Sb. , v platném znění) platí, že:
- společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům bytových jednotek společně;
- společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu; to platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.

Problematika vymezení společných částí domu je konkretizována nařízením vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (nař. č. 366/2013 Sb. , v platném znění), dle jehož § 5/1 písm. a) a b) jsou společnými částmi domu:
- vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů domu, obvodové stěny domu,
- střecha včetně výplní výstupních otvorů, izolací, hromosvodů, lávek, dešťových žlabů a svodů venkovních či vnitřních.

Pro řešení Vámi popsaného případu je ještě vhodné upozornit na § 5/2 a 3 nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, který určuje, že:
- společnými částmi domu jsou vždy obvodové stěny prostorově ohraničující byt (i v případě, že jde o nenosné svislé konstrukce), dále všechny nosné svislé konstrukce uvnitř bytu, jako jsou zejména stěny, sloupy a pilíře, vždy s výjimkou povrchových úprav, jako jsou vnitřní omítky, malby a případné krytiny na stěnách, tapety, dřevěné či jiné obložení, kazetové stropy a podobné vnitřní obložení stěn nebo stropů, a dále konstrukce zabudovaných skříní ve stěnách;
- podlahy jsou společnými částmi domu, vyjma podlahových krytin v bytě a všeho, co je spojeno s položením či usazením a s funkcí příslušného druhu podlahových krytin, spolu s případnou kročejovou protihlukovou izolací a s tepelnou izolací, je-li součástí podlahové krytiny a nezasahuje do společných částí domu.

Shora uvedené lze shrnout tak, že občanský zákoník (resp. jej provádějící nařízení vlády) počítá s tím, že izolace je společnou částí domu. V případě střešní izolace je to uvedeno výslovně, v případě izolace sklepa to lze dovodit ze znění příslušných ustanovení nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.
Na tomto místě je však nezbytné připomenout, že ani ustanovení občanského zákoníku, ani ustanovení nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, nemají donucující charakter, tzn. že vymezení společných částí domu v těchto právních předpisech má povahu vyvratitelné právní domněnky. Od těchto ustanovení se tedy lze odchýlit (samozřejmě při zachování zásady, že společnou částí domu zůstanou ty jeho stavební části, které jsou podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky).
Dle § 1166/1 písm. b) bodu 2 občanského zákoníku se při rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám v prohlášení (které musí být výsledkem dohody spoluvlastníků domu) uvedou alespoň údaje o jednotce, zejména určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky.
Střešní a sklepní izolace tak může být v prohlášení spoluvlastníků domu:
1/ prohlášena za nikoli společnou část domu, nýbrž za součást každé jednotlivé jednotky (která s příslušnou částí izolace „sousedí“),
2/ prohlášena za společnou část domu, přičemž jednotlivé části izolace však budou vyhrazeny do výlučného užívání jednotlivých vlastníků jednotek (tuto variantu považuji s ohledem na stavebně-technický účel izolace, která je spíše společnou částí domu, za vhodnější)
V souvislosti s variantou ad 2/ připomínám, že:
- dle § 1175/2 občanského zákoníku je vlastník jednotky povinen udržovat svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; to platí i o společných částech, které má vlastník jednotky vyhrazeny ve výlučném užívání;
- dle § 1180/1 občanského zákoníku nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech; slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.

Mírně nad rámec Vašeho dotazu připomínám, že v budoucnu je možné prohlášení změnit, a to buď ve formě odstranění jeho vady (§ 1168 občanského zákoníku) či jeho změnou (§ 1169 občanského zákoníku).