Zloděj způsobil škodu v nájemním bytě - zaplatí škodu nájemce nebo pronajímatel?

Dveře jsou moc poškozené, nedají se zabouchnout a jsou rozbité, vylétávají z nich třísky. Co máme prosím dělat? Děkuji, Jiřina

ODPOVĚĎ:
Ve Vašem případě je klíčové znění nájemní smlouvy, neboť dohoda smluvních stran má v zásadě vždy přednost před ustanoveními zákona (jak vyplývá z § 1/2 občanského zákoníku).
Obsahuje-li Vámi uzavřená nájemní smlouva pouze ujednání: „Opravy nad 500 Kč hradí pronajímatel. “, přičemž žádné další ustanovení se opravám bytu a jejich úhradě nevěnují, je k opravě poškozených dveří bytu povinen skutečně pronajímatel (samozřejmě za podmínky, že tato oprava bude dražší než 500 Kč, což předpokládám).

Přestože ujednání smluvních stran má přednost před zněním zákona, budu se níže věnovat i právní úpravě oprav bytu a jejich hrazení, která může ve Vašem případě posloužit pro posílení Vaší argumentace.

Dle § 2257 občanského zákoníku platí, že:
- pronajímatel je povinen udržovat po dobu nájmu byt ve stavu způsobilém k užívání;
- nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.

Občanský zákoník (ani žádný z prováděcích právních předpisů) bohužel blíže nestanoví, co se rozumí pojmem „drobné opravy související s užíváním bytu“. Z tohoto důvodu se odborná veřejnost kloní v současné době k názoru, že pro vymezení tohoto pojmu je použitelné nařízení vlády č. 258/1995 Sb. , které provádělo starý Občanský zákoník (a společně se starým Občanským zákoníkem bylo k 1. 1. 2014 zrušeno).
K závěru o použitelnosti nařízení vlády č. 258/1995 Sb. , a to i přes jeho zrušení, se v jednom ze svých výkladových stanovisek (konkrétně ve stanovisku č. 15) kloní i Expertní skupina Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti, když uvádí, že:
„Nebudou-li mít strany po 1. lednu 2014 výslovně upraveno ve smlouvě o nájmu bytu, co se rozumí běžnou údržbou a drobnými opravami, je možné, s ohledem na absenci podrobného vymezení těchto pojmů v novém občanském zákoníku, i nadále vycházet z dosavadní právní praxe, založené nařízením vlády č. 258/1995 Sb. , kterým se provádí starý Občanský zákoník. “
Co se rozumí pojmem „drobné opravy bytu“ bylo v nařízení vlády č. 258/1995 Sb. stanoveno v jeho § 5, dle něhož mimo jiné platilo, že:
- za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladu;
- podle věcného vymezení se za drobné opravy považují mimo jiné a/ opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a b/ výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií;
- podle výše nákladu se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny součástí jednotlivých předmětů tohoto vybavení, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 500, - Kč;
- provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy;
- náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou, pokud jsou uvedeny v daňovém dokladu o provedení opravy, se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají, jsou však součástí ročního limitu podle následující odrážky;
- součet nákladů za drobné opravy nesmí přesáhnout částku 70, - Kč/m2 podlahové plochy bytu za kalendářní rok, včetně nákladů na dopravu a jiných nákladů spojených s opravou, pokud jsou uvedeny v daňovém dokladu o provedení opravy.

I pokud by tedy Vámi uzavřená nájemní smlouva neobsahovala předmětné ustanovení, a bylo by tudíž nutné se řídit občanským zákoníkem (přičemž pomocně by bylo využito nařízení vlády č. 258/1995 Sb. , přestože je již zrušené), nebylo by možné dojít k jinému závěru, než že celková oprava vstupních dveří bytu, která je dražší než 500, - Kč, není drobnou opravou bytu a k jejímu provedení a úhradě je tudíž povinen pronajímatel.

Co se týče postupu při zjištění poškození bytu, je vhodné poukázat na tato ustanovení občanského zákoníku:
- § 2264/1, dle něhož platí, že zjistí-li nájemce v bytě poškození nebo vadu, které je třeba bez prodlení odstranit, oznámí to ihned pronajímateli; jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení, oznámí nájemce pronajímateli bez zbytečného odkladu;
- § 2265/1, dle něhož je pronajímatel povinen odstranit poškození nebo vadu bytu v přiměřené době poté, co mu nájemce poškození nebo vadu oznámil;
- § 2265/2, dle něhož platí, že neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného;
- § 2266, dle něhož platí, že neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě a poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce neodpovídá, má nájemce právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, představuje-li prodlení pronajímatele při odstranění poškození nebo vady nebo samo poškození nebo vada hrubé porušení povinností pronajímatele.

V současné chvíli Vám lze doporučit:
- obrátit se na pronajímatele s písemnou výzvou k bezodkladnému odstranění poškození bytu, a to opravou vstupních dveří (přičemž v této výzvě trvejte na znění nájemní smlouvy, která jasně stanoví, že tuto opravu je povinen hradit pronajímatel), k provedení opravy stanovte pronajímateli přiměřenou lhůtu a upozorněte ho, že v případě neprovedení opravy provedete tuto opravu sami, přičemž náklady opravy budete požadovat po pronajímateli, jeden podepsaný stejnopis výzvy si ponechte, druhý doručte pronajímateli prokazatelným způsobem (tzn. doporučeně s dodejkou) ;
- neprovede-li pronajímatel opravu vstupních dveří ve lhůtě dle Vaší výzvy, můžete tuto opravu provést sami a takto vynaložené náklady po pronajímateli požadovat (opět ve formě písemné výzvy, v níž uvedete číslo svého bankovního účtu, doložíte výši ceny opravy – ideálně kopií daňového dokladu s podrobným rozpisem provedených prací a opět stanovíte pronajímateli přiměřenou lhůtu k provedení platby),
- cenu provedených prací můžete po pronajímateli požadovat i ve formě snížení nájemného, záleží na Vaší úvaze;
- neuhradí-li Vám pronajímatel cenu opravy dveří ve Vámi stanovené lhůtě, nezbude Vám, než mu zaslat tzv. předžalobní výzvu a následně se s žalobou obrátit na místně příslušný okresní soud, pro učinění tohoto kroku Vám doporučuji advokátní zastoupení: www.advokatikomora.cz

Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
nařízení vlády č. 258/1995 Sb. , kterým se provádí občanský zákoník
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde (s výjimkou nařízení vlády č. 258/1995 Sb.) : https://portal.gov.cz/app/zakony/