Odškodné za hlučnou strojovnu (hluk v bytě) v domě SVJ

Nyní již měl jeden z výtahů nadlimit. Na jarním shromáždění byla odsouhlasena investice do revize výtahů s tím, nicméně již předeslali, že finance vystačí pouze na běžnou revizi a na nový motor nevystačí. Hluk tedy bude s velkou pravděpodobností přetrvávat.
1/ Mohu zažádat o finanční kompenzace při nadlimitním stavu formou např. snížení záloh z vyúčtování nájemného atd?
2/ Kdybych v tomto stádiu chtěla byt prodat, a byt by byl tímto neprodejný, anebo s velkou ztrátou na hodnotě, mohu žádat o kompenzaci ztráty, koho přesně a jakým způsobem? Děkuji, Radka

ODPOVĚĎ:
Přestože ve svém dotazu č. 1 zmiňujete placení nájemného, předpokládám, že jste vlastnicí předmětného bytu, jak ostatně uvádíte v úvodu svého dotazu (z tohoto předpokladu budu v odpovědi vycházet). Z dotazu dále usuzuji, že ve Vámi obývaném bytovém domě je zřízeno SVJ.
Pro oba Vaše dotazy souhrnně platí, že finanční kompenzace je možná, dojde-li o tom mezi Vámi a SVJ k dohodě (dohoda stran je v obdobných případech samozřejmě preferována). Pokud by k dohodě o finanční kompenzaci a/ za rušení výkonu Vašeho vlastnického práva či b/ za znehodnocení bytu v případě jeho prodeje nedošlo, bude možné, abyste se v této věci obrátila na soud.
V obecné rovině dle § 1175/1 občanského zákoníku platí, že vlastník bytové jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části bytového domu.
Ve své záležitosti veďte veškerá jednání se zástupci SVJ, které je dle § 1189/1 a § 1190 občanského zákoníku odpovědné za správu společně užívaných zařízení (tedy i výtahů).
Dle § 1042 občanského zákoníku platí, že vlastník se může domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje. V tomto ohledu by dále bylo možné vycházet i ze základních ustanovení občanského zákoníku o spoluvlastnictví (§ 1115 a násl. občanského zákoníku).
Dle § 1012 občanského zákoníku se vlastníku (tedy i spoluvlastníkům bytového domu, resp. SVJ, které spoluvlastníky při správě bytového domu zastupuje) zakazuje nad míru přiměřenou poměrům závažně rušit práva jiných osob.
Na Váš případ by bylo možné analogicky aplikovat i § 1013/1 občanského zákoníku, dle něhož je vlastník povinen se zdržet všeho, co působí, že mimo jiné hluk vniká na pozemek jiného vlastníka v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezuje obvyklé užívání pozemku. Dle tohoto ustanovení občanského zákoníku není rozhodné, zda hluk překročil hygienické limity či nikoli, nýbrž postačí, že tento hluk překračuje obvyklou míru a podstatně Vás omezuje v užívání Vašeho bytu.
Vše shora uvedené pak lze vztáhnout rovněž na případnou finanční kompenzaci za znehodnocení bytu při jeho eventuálním budoucím prodeji, tzn. není-li SVJ schopno odstranit zdroj hluku, který Vás, popř. budoucího vlastníka předmětného bytu, omezuje ve výkonu vlastnického práva, přičemž se jedná o protiprávní stav, za který SVJ odpovídá, vznikne na Vaší straně snížením prodejní ceny bytu majetková újma (škoda), k jejíž náhradě bude SVJ povinno.
Nebude-li dohoda o kompenzaci se SVJ možná, nezbude Vám, než se v této věci obrátit na místně příslušný okresní soud. Pro učinění tohoto právního kroku Vám v každém případě doporučuji advokátní zastoupení: www.advokatikomora.cz

_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/