Podnájemní smlouva - náležitosti, co musí obsahovat

Podnájemce potvrzuje, že je NEKUŘÁKEM. Být nekuřákem znamená, že nekouří nikdy, tzn. ani v bytě, ani v domě či před domem, ani na ulici či v restauraci.
Podnájemce bere na vědomí, že jde o podnájem ve sdíleném pokoji a že spolubydlící určuje nájemce bez vědomí podnájemce.
Podnájemce souhlasí s tím, že zájemci o neobsazená lůžka mohou vstupovat do pokojů, avšak pouze za přítomnosti nájemce nebo jeho zástupce a nájemce je může i ubytovat, aniž předem informoval podnájemce na pokoji.
Nájemce není povinen hlásit prohlídky s novými zájemci předem, pokud se uskuteční mezi 10:00 - 20:00 hod.
Podnájemce si sám musí zabezpečit svoje osobní věci proti zcizení, avšak na jeho žádost mu nájemce umožní mít k dispozici uzamykatelnou skříňku.
V případě zcizení osobních věcí je důkazní břemeno na podnájemci.
Podnájemce se na jiné lůžko v rámci pokoje nebo bytu může přestěhovat jen se souhlasem nájemce.
Podnájemce souhlasí s tím, aby si nájemce zkopíroval jeho osobní doklady (občanský průkaz nebo pas) - nebo alespoň je povinen průkaz nájemci ukázat a sdělit rodné číslo.
Podnájemce není oprávněn bez souhlasu nájemce si na adresu bytu nahlásit bydliště či místo podnikání.
Nájemce může podnájem podnájemci odmítnout bez udání důvodů, aniž by se tímto dopustil diskriminace pro pohlaví, věk, národnost, státní příslušnost, vzdělání apod.
Podnájemce má zakázáno v bytě chovat zvíře.
Podnájemce potvrzuje, že neužívá psychotropní či jiné návykové látky a alkohol konzumuje jen výjimečně.
Podnájemce se zavazuje po dobu nájmu dodržovat pokyny nájemce, zejména pokud jde o udržování pořádku a tzv. „noční klid“ v době 21.00 – 7.00 hod.
Podnájemce bere na vědomí, že počet osob na pokoji určuje nájemce.
Cena za podnájem se skládá z podnájemného a ze služeb. V podnájemném je zahrnuto vlastní podnájemné, dále energie, vodné a stočné, poplatky i pojištění a je sjednáno konečnou cenou ___/osoba/měsíc. Ve službách jsou zahrnuty náklady údržbáře, zapůjčení lůžkovin, případně i generální úklid nebo toaletní papír. O rozsahu služeb rozhoduje nájemce, nesmí však požadovat vyšší měsíční částku, než je sjednáno. Služby jsou sjednáno konečnou cenou ___/osoba/měsíc.
Podnájemce musí ihned po sobě umýt nádobí, vynést odpadky a udržovat pořádek kolem jeho části bytu. Zodpovědnost nese vždy jeden pokoj a pokoje se po týdnu mění, vždy začíná pokoj č. 1, další týden následuje pokoj 2 atd.
Výpověď podnájmu bez výpovědní doby (okamžitá výpověď) : Opožděná nebo pouze částečná úhrada podnájemného či neuhrazení nákladů za služby, kdy k okamžité výpovědi, kdy postačuje jeden den zpoždění.
Přespání nebo návštěva po 21. hodině neubytované osoby bez předchozího souhlasu nájemce, kdy podnájemce je povinen nájemci sdělit jméno a příjmení návštěvy, datum jejího narození a její trvalé bydliště.
Zatajení kuřáctví či užití drog nebo alkoholu ve větší míře (požití alkoholu odpovídající až 2 promile) v bytě, v domě i kdekoliv jinde, např. na ulici. K okamžité výpovědi bez výpovědní doby postačuje jeden výskyt.
Neschopnost harmonického soužití s ostatními podnájemníky. K prokázání této skutečnosti postačuje souhlasné potvrzení alespoň 3/4 podnájemníků na bytě či v domě.
Neochota se podílet na společném úklidu bytu nebo nesoučinnost s osobou zajišťující úklid společných prostor. Postačuje souhlasné potvrzení alespoň 3/4 podnájemníků ubytovaných v bytě.
Poškození podnajatého prostoru nebo bytu nad rámec běžného opotřebení. Podnájemci je vyúčtována škoda, kterou je tento povinen uhradit do čtrnácti dnů.
DŮKAZNÍ BŘEMENO je vždy na podnájemci bez ohledu na důvod disproporce. To se týká i případů, kdy podnájemce tvrdí, že se mu na bytě něco ztratilo a nájemce nevyužil svého práva nárokovat na nájemce uzamykatelnou skříňku nebo ji prokazatelně nárokoval a nájemce mu ji nezajistil.
Podnájemce nesmí rušit spolubydlící proti jejich vůli, např. hraním na hudební nástroj, hlučnou návštěvou či jiným hlasitým projevem, pokud by si to tito nepřáli.
Podnájemce bere na vědomí, že jeho návštěva nesmí použít koupelnu ke sprchování či koupání a musí dodržovat všechny zásady platné pro ubytované (např. zákaz kouření, vodění zvířat apod.), pokud se s nájemcem nedohodne jinak.
Nájemce je oprávněn ukončit podnájemní vztah výpovědí bez výpovědní doby tehdy, pokud podnájemce závažným způsobem nebo opětovně méně závažným způsobem porušuje a nerespektuje pokyny nájemce a vyžaduje přednostní řešení svých požadavků před ostatními podnájemníky.
Dohodnuté smluvní sankce lze kombinovat, kumulovat a strany toto nepokládají za rozporné s dobrými mravy, i když je sjednána denní smluvní pokuta za pozdní nebo neúplnou platbu podnájemného nebo služeb.
Děkuji, Hanka

ODPOVĚĎ:
Pokud se skutečně jedná o podnájem, nikoliv nájem pak je obecně na vůli smluvních stran, jakým způsobem upraví vzájemná práva a povinnosti. Obecně tak jsou výše uvedená ujednání přípustná.
Níže se vyjádřím pouze k některým ujednáním.
"Nájemce může podnájem podnájemci odmítnout bez udání důvodů, aniž by se tímto dopustil diskriminace pro pohlaví, věk, národnost, státní příslušnost, vzdělání apod". - Nevím co konkrétně je na mysli odmítnutím podnájmu. Pokud je nájemní smlouva uzavřena, pak je povinností nájemce umožnit podnájemci užívat smluvenou část bytu a nemůže se bez dalšího rozhodnout, že jej již podnájemce užívat nebude. Smlouvu je nutné vypovědět. pro tyto účely doporučuji ve smlouvě uvést výpovědní důvody a výpovědní dobu. Ve smlouvě nejsou uvedeny způsoby, jakými může ukončit smlouvu podnájemce.
Dále bych se rád vyjádřil k rozsahu poskytovaných služeb. Výše je uvedeno, že rozsah služeb určuje nájemce. Ve smlouvě by měl být uveden rozsah služeb a ten pak lze měnit jen dohodou smluvních stran. Rovněž není jasné, zda jsou tyto platby (i část podnájemného týkající se služeb) hrazeny paušálně, nebo se jedná o zálohy na služby. Doporučuji případně částku podnájemného a částku hrazenou na služby podrobně rozepsat a rozdělit a uvést, zda se jedná o paušální platbu či nikoliv. Dále bych rád uvedl, že poskytovatelem služeb (ve smyslu zákona č. 67/2013 Sb.) spojených s užíváním bytu je pronajímtel. Příjemcem těchto služeb je nájemce, nikoliv podnájemce. Pak je vhodné tomuto přizpůsobit smluvní ujednání o rozsahu služeb a jejich úhradě podnájemci. Rovněž upravit pravidla pro vyúčtování atd.
Domnívám se, že otázky důkazního břemen jsou otázkou veřejného práva, konkrétně nějakých procesních předpisů (např. občanského soudního řízení). Účastníkům podle mého názoru nepřísluší tato pravidla stanovovat odchylně dohodou.
Závěrem bych rád uvedl, že toto posouzení je učiněno v obecné rovině. Nelze vyloučit, že v konkrétní situaci by soud rozhodl o neplatnosti některého z ujednání jinak (např. z důvodu ochrany slabší strany, dobrých mravů, zneužití práva aj).