Promlčení dluhu záloh na služby nájemce, nájemníka v bytovém domě

V současné době mě majitel VYZVAL EMAILEM (tento způsob komunikace není mezi námi domluven jako oficiální) k doplacení dluhu cca 30 tis. Kč, který má plynout ze skutečnosti, že mnou placené zálohy na služby od 1/2012 až do současnosti neodpovídají jejich předepsané výši. Tvrzení doložil majitel zasláním oskenovaných výpočtových listů pro měsíční úhrady záloh z období let 2012 – 2014, ze kterých plyne, že částka záloh byla postupně navyšována a tak v průběhu let 2012 – 2015 vznikl uvedený nedoplatek. Dále mě vyzval, ať navštívím správcovskou firmu, vyzvednu vyúčtování služeb 2012, 2013 a 2014 a až uhradím dluh na zálohách, může dojít k vypořádání přeplatků/nedoplatků z vyúčtování. Pokud dluh neuhradím, je majitel připraven podat žalobu. K uvedeným skutečnostem uvádím, že jsem žádný z nyní emailem doručených oskenovaných zaslaných výpočtových listů pro měsíční úhrady záloh a ani žádné z vyúčtování služeb za roky 2012-2014 v minulých letech NEOBDRŽEL/NEPŘEVZAL. Po laickém průzkumu dané problematiky jsem seznámen se zákonem č. 67/2013 Sb. účinném od 1.1.2014 a novelizovaném od 1.1.2016 a vyhláškou 372/2001 Sb. , jenž problematiku vyúčtování některých poskytnutých služeb a předpisu záloh upravují (sankce, reklamace, forma). Též jsem prošel řadu diskuzí, které se této problematice věnují, nejsem tedy úplný laik - vím, že stejně jako já, má i majitel své povinnosti. Ještě dodám, že z vyúčtování, které byly poskytnuty sousedovi (jiný majitel) je patrné, že nesplňují náležitosti předepsané zákonem ani vyhláškou. Já své doposud nemám, nemohu tedy reklamovat. Na základě zjištěného Vás prosím o fundovanou radu:
1. Lze u neuhrazených částí záloh z oskenovaných výpočtových listů za roky 2012, případně 2013 uvažovat o institutu jejich promlčení (souvisí datum promlčení s předpisem plateb nebo až s jejich vyúčtováním? )? Jaká je promlčecí lhůta a jaké by byly případné sankce, termíny?
2. Lze při nenaplnění pravidel řádného doručení jednotlivých vyúčtování mé osobě požadovat vrácení mnou zaplacených záloh? Zálohy byly placeny, vyúčtování však nebyly provedeny/předány. Tak nemohla být např. naplněna následná možnost jejich reklamace, současně ani nedošlo několik let k upomínce ze strany majitele, že nějaký DLUH VZNIKÁ.
3. Lze s reálným výhledem na úspěch požadovat (soudně) po majiteli uhrazení pokuty ve výši 100, - Kč za den (§ 13 o dst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.) u nedoručeného vyúčtování služeb za rok 2014, které mělo být předáno dle zákona nejpozději do 30. dubna 2015?
4. Kdo je pro mne zákonným partnerem pro záležitosti předpisu služeb a jejich vyúčtování – majitel bytu, zástupce SVJ, správcovská firma? V žádném dokumentu mezi mnou a majitelem to není specifikováno. Musí být toto někde upraveno a jak to lze zjistit? Z mé zkuše nosti zpravidla správní firma odkazuje na majitele, majitel na správní firmu, řešení požadavku se nekoná.
5. Lze se dostat ke stanovám našeho SVJ – mám nárok je jako nájemník znát? Kdo je poskytne? Ve Sbírce listin našeho SVJ ve Veřejném rejstříku nejsou. Ve stanovách mají být „Pravidla rozúčtování a vyúčtování služeb“, která se samozřejmě dotýkají i mě jako koncového spotřebitele služeb, proto mě tento bod/stanovy zajímá.
6. Jaký postup v mé situaci doporučit? Čekat pasivně co bude dál – nejspíš doručení doposud nedoručených vyúčtování a předpisů plateb řádným způsobem a poté možná i soud v případě nedohody anebo aktivně přistoupit k oslovení majitele, upozornit ho na porušení zákonných norem a vyzvat ho k předložení Vyúčtování i s upozorněním jaké pokuty pro něj plynou? Jiným způsobem? Děkuji, Pavel

ODPOVĚĎ:
Ad. 1
Spíše než promlčení je relevantní, že pronajímatel má povinnost doručit nájemci bytu.
Ustálená soudní praxe dovodila, že podmínkou splatnosti nedoplatku za služby je, že bylo vyúčtování řádně (tj. v souladu s předpisy jej regulujícími) provedeno a nájemce s ním byl seznámen. Vyúčtování provedené v rozporu s příslušnými předpisy nemůže vyvolat ani účinky, které s (řádným) vyúčtováním zákon spojuje.
O vyúčtování úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytů (cen a záloh za dodávku tepla a teplé užitkové vody) lze hovořit a vyúčtování může přivodit splatnost nedoplatku plynoucího z tohoto vyúčtování jen tehdy, obsahuje-li všechny předepsané náležitosti a je-li v něm uvedena cena provedené služby ve správné výši. Vyúčtování postrádající některou z předepsaných náležitostí nebo znějící na cenu v nesprávné výši není řádným vyúčtováním a není způsobilé vyvolat splatnost nedoplatku plynoucího z vyúčtování. Aby se tak mohlo stát, musel by pronajímatel vystavit nové úplné vyúčtování znějící na cenu ve správné výši. Jestliže tedy pronajímatel provede vyúčtování nesprávně, není zde (řádného) vyúčtování jako předpokladu pro vznik platební povinnosti nájemce. Protože (řádné) vyúčtování je také předpokladem pro vznik splatnosti částky v něm uvedené (nedoplatku), nestává se vyúčtovaná částka splatnou, a to ani z části (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4742/2010, ze dne 20. 7. 2011).
Z výše uvedeného vyplývá, že pokud Vám nebylo vyúčtování služeb řádně doručeno nebo pokud nebylo provedeno řádně, (domnělý) vzniklý nedoplatek na službách se nestal splatným.
Ad. 2
Platby za služby spojené s užíváním bytu jsou placeny zálohově. Právní důvod k jejich platbám je dán zákonem a nájemní smlouvou. Jedná se sice o zálohy, avšak platíte je za služby, které skutečně spotřebováváte. Nelze požadovat navrácení zaplacených záloh z důvodu, že nebylo řádně provedeno jejich vyúčtování.
Ad. 3
Tento Váš nárok je oprávněný. Nejprve bude nutné pronajímatele písemně vyzvat k tomu, aby penále uhradil, poté podat žalobu u soudu. Nejlépe byste měl tento nárok uplatnit až poté, co Vám bude vyúčtování doručeno. Tímto nárokem můžete pohrozit pronajímateli s tím, aby řádně plnil své povinnosti.
Ad. 4
V § 2 písm. a) zákona č. 67/2013 Sb. , o službách je uvedeno, že poskytovatelem služeb je vlastník nemovitosti nebo vlastník jednotky v domě rozděleném na jednotky v případě, že je byt užíván na základě nájemní smlouvy. Podle písmene b) tého ustanovení platí, že příjemcem služeb je nájemce bytu.
Výše uvedené platí ve vztahu pronajímatel - nájemce. Ve vztahu k vlastníku jednotky a SVJ je tomu jinak a poskytovatelem služeb je SVJ, příjemcem vlastník jednotky.
Pronajímatel se samozřejmě může nechat zastoupit, nicméně on je zodpovědný za to, že Vám bude řádně doručeno vyúčtování, že bude provedeno řádně atd.
V podstatě vy platíte zálohy pronajímateli a ten pak zřejmě SVJ, případně osobě, která správu vykonává namísto SVJ.
Ad. 5
Pravidla uvedená ve stanovách zavazují především vlastníka jednotky. Vás tento bod stanov může zavazovat v případě, že je na něj odkázáno v nájemní smlouvě. Jak jsem již uvedl výše, poskytovatelem služeb ve vztahu k Vám je pronajímatel.
Stanovy by měly být založeny ve sbírce listin veřejného rejstříku. Požádejte o ně členy statutárního orgánu, příp. jiné členy SVJ.
Ad 6.
Můžete pronajímatele poučito o tom, že vyúčtování není splatné, pokud nebylo řádně doručeno a provedeno a odkázat na výše uvedený rozsudek. Rovněž jej můžete upozornit na povinnost platit pokuty. Další postup se pak bude odvíjet od postupu pronajímatele, ale jestliže nebylo vyúčtování splatné, pak nemusíte nic platit.