Výbor SVJ zvýšil zálohy do fondu oprav - jak se bránit?

"Výbor SVJ nenese zodpovědnost za schválení či neschválení jakéhokoliv usnesení shromáždění, který je nadřízeným orgánem výboru. Protože nebyl vznesen žádný protinávrh, který by byl schválen, výbor postupuje v souladu s platnými stanovami." Nahlížení do dokumentu, týkající se hospodaření SVJ, bankovních účtu mi výbor povolí jen jednou ročně pár dní před dalším shromážděním. Má výbor právo strašit mne právníkem a požadovat uhradit rozdíl, který vzniká na platbě záloh, dokud neproběhlo řádné vyúčtování? Je možné dluh na zálohách soudně vymáhat? Jak mám v této situaci pokračovat? Děkuji, Ivana

ODPOVĚĎ:
Dobrý den,
dle § 1208 písm. d) a e) občanského zákoníku náleží do působnosti shromáždění SVJ i:
- schválení účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření SVJ a správě domu, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků,
- schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky,
přičemž rozhodování o těchto záležitostech nemůže být (např. ve stanovách SVJ) přiřčeno žádnému jinému orgánu SVJ.
Dle § 4/2 zákona č. 67/2013 Sb. dále platí, že nedojde-li k ujednání, nebo není-li přijato rozhodnutí SVJ, určí poskytovatel služeb (zde SVJ) příjemci služeb (zde každému vlastníku bytové jednotky) měsíční zálohy za jednotlivé služby jako měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů na služby z uplynulého roku, nebo podle posledního zúčtovacího období, anebo z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku. Zákon tedy na tomto místě výslovně počítá se situací, kdy není shromážděním SVJ schválena účetní závěrka a druh poskytovaných služeb (ve smyslu § 1208 písm. d) a e) občanského zákoníku), v takovém případě tedy SVJ (zde jeho výbor) výši záloh určí jednostranně.
Neboť Vás výbor SVJ odkázal v dopise na platné stanovy SVJ, doporučuji Vám v první řadě jejich podrobné prostudování. Dle § 1200/2 písm. c), d) a g) občanského zákoníku musí stanovy mimo jiné obsahovat:
- členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, jakož i způsob jejich uplatňování,
- určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání, jednání a usnášení,
- pravidla pro tvorbu rozpočtu SVJ, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.
Co se týče nahlížení do účetních podkladů SVJ, je podstatný § 1179 občanského zákoníku, dle něhož má vlastník bytové jednotky právo seznámit se s tím, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. U této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů. Občanský zákoník tedy nikterak neomezuje počet nahlédnutí vlastníka bytové jednotky do účetních dokladů, ze strany výboru SVJ proto nemůže být toto Vaše právo omezováno na jediné nahlédnutí za rok (pokud samozřejmě stanovy SVJ neurčují jinak).
Nahlížení vlastníka bytové jednotky do podkladů pro vyúčtování poskytovaných služeb je dále speciálně upraveno v § 8 zákona č. 67/2013 Sb. , dle něhož platí, že:
- na základě písemné žádosti příjemce služeb (zde vlastníka bytové jednotky) je poskytovatel služeb (zde SVJ) povinen nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období doložit příjemci služeb náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle tohoto zákona a umožnit příjemci služeb pořízení kopie podkladů;
- případné námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování předloží příjemce služeb poskytovateli služeb neprodleně, nejpozději však do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování, popřípadě doložení dokladů příjemci služeb; vyřízení uplatněných námitek musí být poskytovatelem služeb uskutečněno nejpozději do 30 dnů od doručení námitky.
Dle § 13/1 zákona č. 67/2013 Sb. je SVJ povinno zaplatit vlastníku bytové jednotky pokutu ve výši 100, - Kč za každý započatý den prodlení se splněním jeho povinnosti upravené tímto zákonem ve stanovené lhůtě (týká se samozřejmě i lhůty pro umožnění nahlížení do účetních dokladů SVJ).
Co se týče vymahatelnosti úhradové povinnosti vlastníka bytové jednotky, je v první řadě vhodné poukázat na § 1181 občanského zákoníku, dle něhož:
- je vlastník bytové jednotky povinen platit zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu, přičemž má právo, aby mu osoba odpovědná za správu domu zálohy včas vyúčtovala, zpravidla nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období;
- není-li určena doba splatnosti nedoplatku nebo přeplatku záloh, jsou splatné k témuž dni do tří měsíců po uplynutí lhůty uvedené pod předchozí odrážkou.
Dluh vlastníka bytové jednotky na příspěvcích na poskytované služby (resp. neplnění povinnosti hradit pravidelně zálohy na tyto služby) pak může být ze strany SVJ samozřejmě vymáhán i soudní cestou. Dle § 13/2 zákona č. 67/2013 Sb. navíc platí, že dostane-li se vlastník bytové jednotky do prodlení s peněžitým plněním podle tohoto zákona, které přesahuje 5 dnů ode dne jeho splatnosti, je povinen zaplatit SVJ poplatek z prodlení. Výše poplatku z prodlení činí za každý den prodlení 1 promile dlužné částky, nejméně však 10, - Kč za každý, i započatý měsíc prodlení.
V současné chvíli Vám doporučuji prostudovat stanovy SVJ, v nichž by mělo být určeno, jak výbor SVJ postupuje v případě, kdy není shromážděním SVJ odsouhlasena účetní závěrka a není odhlasována výše záloh na služby pro další rok (měla byste se zde rovněž dozvědět, zda výbor SVJ porušil nepředložením účetní závěrky své povinnosti).