Pronájem nezkolaudovaného bytu

Za 3,5 měsíce nájmu je taková spotřeba nereálná, byt je evidentně nezpůsobilý k bydlení a má obrovské energetické ztráty. Může pronajímatel z důvodu chybějící kolaudace dlužnou částku žádat v plné výši a potažmo ji právně vymáhat v případě, že odmítnu zaplatit a odejdu z bytu? Je vůbec možné nezkolaudovaný byt pronajímat nájemníkům - lidem? Děkuji. Milada

ODPOVĚĎ:
Dle § 2236/1 občanského zákoníku se bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny (stavebním úřadem v kolaudačním rozhodnutí) a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.
Zároveň dle § 2236/2 občanského zákoníku platí, že skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemci.
Shora uvedené lze shrnout tak, že:
- smlouvu o nájmu bytu lze uzavřít primárně k prostoru, který je zkolaudován jako byt;
- je-li jako byt pronajat jiný prostor (nebytový prostor), je smlouva o nájmu bytu platně uzavřena;
- je-li jako byt pronajat jiný prostor (nebytový prostor), nemůže pronajímatel zpochybňovat platnost nájemní smlouvy právě z tohoto důvodu.
S ohledem na třetí odrážku (výše) je možné se setkat s názorem, že platnost smlouvy může být (z důvodu pronajmutí nebytového prostoru jako bytu) zpochybněna ze strany nájemce (neboť toto zpochybnění je občanským zákoníkem zapovězeno pouze pronajímateli).
Dle § 2227 občanského zákoníku platí, že stane-li se věc (byt) nepoužitelnou k ujednanému účelu (tzn. je-li k bydlení pronajat nebytový prostor), a to z důvodů, které nejsou na straně nájemce, má nájemce právo nájem vypovědět bez výpovědní doby (ve spojení s § 2232 občanského zákoníku.
Mírně nad rámec Vašeho dotazu připomínám, že užívání nebytového prostoru k bydlení by mohlo být stavebním úřadem kvalifikováno jako přestupek dle § 178 stavebního zákona.
Co se týče vyúčtování nákladů za dodávky plynu, upozorňuji na § 2252 občanského zákoníku, dle něhož platí, že požádá-li o to nájemce, umožní mu pronajímatel zpravidla nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok, jakož i pořídit si z vyúčtování výpisy, opisy nebo kopie; totéž platí o dokladech týkajících se účtovaných nákladů. Nedoplatek i přeplatek záloh na poskytnuté služby jsou splatné k témuž dni. Na pronajímatele se proto můžete v první řadě obrátit s žádostí o předložení vyúčtování spotřeby plynu za období, kdy jste předmětný nebytový prostor obýval. Podrobnější pravidla pro účtování spotřeby energií jsou zakotvena v zákoně č. 67/2013 Sb.
Úhrada spotřeby plynu je ze strany pronajímatele samozřejmě vymahatelná, a to i soudní cestou. V tomto ohledu je však nutné si uvědomit, že veškerá svá tvrzení by musel pronajímatel před soudem řádně prokázat (což může být u nereálné spotřeby plynu obtížné).
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
zákon č. 67/2013 Sb. , kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/