Legálnost fondu oprav společenství vlastníků bytových jednotek

Je tedy možné odmítnout tyto příspěvky, či naopak stačí tento fond přejmenovat na "Příspěvek na správu domu", jak navrhuje výbor (ovšem poplatek za správu domu tedy poplatek správcovské firmě platíme také, zvlášť). Děkuji, Leontýna

ODPOVĚĎ:
Stručná odpověď na Váš dotaz zní: SVJ je nejen oprávněno, nýbrž dokonce povinno tvořit tzv. fond oprav.
V první řadě je nutné zdůraznit, že "fond oprav" je termínem, který český právní řád (v souvislosti s bytovým spoluvlastnictvím) nezná. "Fond oprav"
je hovorovým označením dlouhodobých záloh na budoucí opravy společných částí bytového domu a pozemku pod tímto bytovým domem (či s tímto bytovým domem jinak souvisejícím).
"Fond oprav" tedy nepředstavuje účelové sdružení majetku, jak je tomu např.
u nadačních či svěřenských fondů, není samozřejmě ani investičním fondem (nejedná se tedy o fond v právním slova smyslu).
Jako "fond oprav" bývá nejčastěji označováno sdružování finančních příspěvků vlastníků bytových jednotek, určených na správu bytového domu a pozemku, které je realizováno např. na k tomu určeném bankovním účtu.
V tomto ohledu připomínám, že správa bytového domu a pozemku zahrnuje všechny činnosti, které nenáležejí jednotlivým vlastníkům bytových jednotek, a které jsou v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o bytový dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa bytového domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí bytového domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v bytovém domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům bytového domu (§ 1189/1 občanského zákoníku). Činnosti týkající se správy bytového domu a pozemku jsou podrobněji upraveny v § 7 a násl. nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.
Klíčový je v této souvislosti § 1180 občanského zákoníku, dle něhož platí,
že:
a/ vlastník bytové jednotky je povinen přispívat na správu domu a pozemku (tedy do tzv. fondu oprav) ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech;
b/ příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje (nebo členů jejích orgánů), na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.
Dle znění dotazu předpokládám, že příspěvek dle písm. b/ výše je ve Vašem SVJ hrazen právě na činnost správcovské firmy. Vedle tohoto příspěvku je každý vlastník bytové jednotky povinen hradit (zejména) příspěvek na správu domu a pozemku (písm. a/ výše), kterým se budu dále zabývat.
Dle § 1200/2 písm. g) občanského zákoníku je povinnou náležitostí stanov SVJ mimo jiné i zakotvení pravidel pro tvorbu rozpočtu SVJ a pro příspěvky na správu domu a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky bytových jednotek.
Příspěvky vlastníků bytových jednotek na správu bytového domu a pozemku podle § 1180 občanského zákoníku jsou zpravidla jedním z hlavních zdrojů příjmů každého SVJ (§ 16/1 písm. a) nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím).
"Fond oprav" není fondem v právním slova smyslu také z toho důvodu, že příspěvky zde shromažďované mají zálohový charakter. Dle § 1208 písm. d) občanského zákoníku patří do působnosti shromáždění SVJ mimo jiné schválení a vypořádání celkové výše příspěvků na správu bytového domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků.
Skutečnost, že příspěvky na správu bytového domu a pozemku jsou zálohovými platbami, vyplývá rovněž z § 8 písm. b) nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.
Statutární orgán SVJ (výbor či předseda SVJ) by tedy měl v praxi vytvořit plán správy bytového domu a pozemku (souhrn a rozvaha předpokládaných oprav, rekonstrukcí, stavebních a technických úprav apod.) pro stanovené období (kterým může být např. 1 rok, může se však jednat i o období jiné), přičemž na základě tohoto plánu (tedy na základě očekávané výše nákladů prací) bude následně shromážděním SVJ určena výše příspěvků na správu bytového domu a pozemku pro jednotlivé vlastníky bytových jednotek. Tyto příspěvky budou shromažďovány v tzv. fondu oprav (který může být nazýván samozřejmě i jinak, což je dokonce vhodnější, neboť správa bytového domu a pozemku nezahrnuje dle občanského zákoníku pouze opravy). Vyjde-li najevo, že uhrazené příspěvky (zálohy) např. pro realizaci stavebních úprav či pro odstraňování následků havárie nedostačují, rozhodne shromáždění SVJ o povinnosti každého vlastníka bytové jednotky uhradit další (mimořádný) příspěvek. Vyjde-li (po uplynutí stanoveného období) naopak najevo, že hrazené příspěvky nebyly na plánované práce vyčerpány, rozhodne shromáždění SVJ o jejich dalším osudu (např. vrácení zbylých finančních prostředků vlastníkům bytových jednotek či jeho převod do dalšího období, což může mít za následek např. snížení příspěvků na správu bytového domu a pozemku v následujícím období).
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
nařízení vlády č. 366/2013 Sb. , o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/