Předčasné ukončení nájmu s příslibem vrácení kauce při zajištění náhradního nájemce

Pronajímatelem a vlastníkem je rodina, matka a syn, v některých věcech zastupování správní firmou. Například podpis nájemní smlouvy, prohlídky bytu zařizoval syn, opravy a závady v bytě správní firma. Po doručení výpovědi z najmu 11/2015 jsem si vyžádala schůzku s majiteli, na které byl přítomen syn majitelky, kde jsme se ústně dohodli, že pokud najdeme nového nájemníka, tak aby nevznikla mezera mezi nájemným kauce nám bude vrácena a my nebudeme muset nic (pokutu) platit. Nového nájemníka jsme našli, nová nájemní smlouva byla podepsána začátkem prosince 2015, byt jsme předali k 30.12.2015 a nový nájemník se nastěhoval začátkem ledna 2016. Naplnili jsme tedy dohodu, když jsme chtěli potvrzení o vracení kauce a oproštění od pokuty, syn majitelky už s námi odmítal jednat a majitelka tvrdila, že o žádné dohodě neví. Kauce vyplacena nebyla a dnes (18.04.2016) přišla faktura na uhrazení pokuty. Cítíme se podvedeně. U ústní dohody která se vedla v angličtině jsem byla přítomna já, můj manžel a moje matka které jsem výsledek přetlumočila do češtiny. Má ústní dohoda váhu? Je možné získat kauci nazpět? Budeme muset zaplatit i pokutu? Dodám, že nežiji trvale v ČR. Děkuji, Drahoslava

ODPOVĚĎ:
Nejprve bych se zabýval ukončením nájemního vztahu. Ve Vašem dotazu není uvedeno, zda byla nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou či neurčitou. V obou případech však platí, že výpovědní doba činí 3 měsíce, pokud nebylo ujednáno jinak (v případě, že byl nájem sjednán na dobu určitou, může tak navíc učinit jen v případě, že se změnily okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval).
Vzhledem k tomu, že ve Vašem dotazu není nic bližšího uvedeno, nemohu se blíže vyjádřit k tomu, zda došlo k platnému skončení nájmu.
Podle § 2235 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník, platí, že zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.
Podle § 2239 občanského zákoníku platí, že nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.
Podle mého názoru z výše citovaných ustanovení vyplývá, že ujednání o "propadnutí kauce" a smluvní pokutě jsou nicotná, tedy nepřihlíží se k nim (jako by nebyla napsána). S jistotou to však nelze říct, neboť nepřiměřenost ujednání je nutné zkoumat ve vztahu ke konkrétnímu případu.
Pokud by platil závěr, podle kterého by byla tato ujednání nicotná, pak by Vám pronajímatel byl povinen vrátit kauci po skončení nájmu podle § 2254. To však platí jen v případě, že nájem byl řádně ukončen (viz výše). Dále by byl jeho požadavek na zaplacení smluvní pokuty neoprávněný. V takovém případě by byla ústní dohoda neplatná, neboť jejím předmětem by bylo něco právně nemožného.
Jak vidno, je zde mnoho neznámých a nemohu tak podat bližší informace. Vzhledem k tomu Vám doporučuji, abyste se obrátila na advokáta, který Vám pomůže s uplatněním Vašich práv. Pokud budete v případném soudním sporu úspěšná, pronajímatel Vám nahradí náklady na advokáta. Advokát také může po bližším posouzení věci navrhnout ten nejvhodnější postup. Seznam advokátů naleznete na www.advokatikomora.cz. Jestliže se nezdržujete v ČR, můžete k jednání zmocnit někoho blízkého.