Čestné prohlášení původního majitele bytu o bezdlužnosti - je však dlužník SVJ, přechází dluh na nového majitele?

Toto doložení a tvrzení mám potvrzeno čestným prohlášením našeho finančního poradce, který se podpisu smlouvy účastnil kvůli zpracovávané hypotéce. Ještě tento den se podal návrh na vklad do katastru. Ten proběhl koncem října 2015 s datem platnosti 21.9.2015. 29.10.2015 proběhlo předání a převzetí bytu. 29.12.2015 nám přišel dopis z SBD že na nás přechází dluh ve výši 16.600 Kč za neuhrazené zálohy (na základě §1186 NOZ). Prodávající totiž nejen že neuhradil dlužnou zálohu, o které tvrdil že je uhrazená, ale neuhradil ani zálohy za září a říjen, splatné vždy 25. v měsíci. V kupní smlouvě se navíc zavázal svým podpisem spolu s manželkou, že na bytě nevázne žádný dluh a že bude až do řádného předání bytu hradit veškeré náklady spojené s bytem. Chtěl bych vás požádat o váš názor na to, jestli jsem povinen tento dluh na základě uvedeného § uhradit jak tvrdí SBD i přestože se cítím podvedeným a poškozeným. Předem moc děkuji za radu a názor. Norbert

ODPOVĚĎ:
Podle § 1107 zákona č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník (dále jen "NOZ") platí, že kdo nabude vlastnické právo, přejímá také závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu; jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon.
Podle § 1186 NOZ platí, že při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu vypořádat. Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.
Výše uvedené ustanovení stanoví, že osoba odpovědná za správu domu (ve většině případů to bude SVJ) není povinna vypořádat příspěvky na správu domu.
Na základě uvedených ustanovení lze dospět k závěru, že dluhy související se správou domu a pozemku přechází na nabyvatele jednotky.
Na uvedeném závěru nic nemění ani skutečnost, že se prodávající zavázal, že bude zálohy na služby a další platby hradit až do předání bytu. Tato skutečnost však může mít vliv na náhradu škody.
Domnívám se, že jste povinen uhradit dluh, který na Vás na základě § 1186 občanského zákoníku přešel, ale můžete požadovat náhradu vzniklé škody po prodávající straně.
Doporučuji, abyste vyzval prodávajícího k náhradě vzniklé škody. Pokud by Vám ji odmítl nahradit, doporučuji, abyste se s celou záležitostí obrátil na advokáta. Seznam advokátů naleznete na www.advokatikomora.cz.