Výměna oken v bytě SVJ - je nutný souhlas členů SVJ a výboru SVJ?
- Uložil(a): Mgr. Lukáš Mohyla (právník)
- Kategorie: Bydlení, nájem, nájemníci, SVJ, BD
- Zveřejněno: 23. červen 2016
Jsem vlastníkem bytové jednotky v bytovém domě, který je ve výpisu katastru nemovitostí veden jako objekt v „památkově chráněném území. “ Od stavebního odboru Prahy 4 mám potvrzeno, že si mohu nechat vyměnit stará špaletová okna za plastová bez jakéhokoliv souhlasu ať už odboru památkové péče nebo Společenství vlastníků jednotek SVJ.
Když jsem tuto skutečnost oznámila členům výboru SVJ, bylo mi řečeno, že v našich stanovách je určeno, že výměna oken je možná pouze za dřevěná (špaletová, nebo jednoduchá euro okna) a že k tomuto kroku potřebuji souhlas členů výboru SVJ i všech spoluvlastníků. Můžete mi, prosím, poradit, jak mám v tomto případě postupovat? Má přednost stavební úřad nebo stanovy SVJ? Martina
ODPOVĚĎ:
Stručná odpověď na Váš dotaz zní: Přednost má SVJ.
V této souvislosti je nutné si uvědomit, že v potvrzení, které jste obdržela, vyjádřil stavební úřad pouze svůj právní názor (je otázkou, zda stavební úřad při formulaci svého právního názoru zohlednil platnou právní úpravu v oblasti bytového spoluvlastnictví a zda nahlédl rovněž do stanov předmětného SVJ). Toto potvrzení však nemá žádnou právní závaznost.
V první řadě je nutné vyřešit otázku, zda představují okna součást Vámi vlastněného bytu, nebo zda se jedná o společnou část bytového domu. V tomto ohledu je klíčové vymezení bytu dle prohlášení vlastníka (či jiného interního dokumentu SVJ), popř. dle smlouvy, kterou uzavřel první vlastník Vašeho bytu (zpravidla jsou totiž v těchto dokumentech podrobně vymezeny hranice bytu). S ohledem na skutečnost, že tyto údaje z dotazu nevyplývají, budu dále vycházet pouze z platné právní úpravy.
V obecné rovině jsou společné části bytového domu vymezeny v § 1160/2 občanského zákoníku. Podrobněji jsou pak jednotlivé společné části bytového domu vyjmenovány v nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. Co se týče oken, je podstatný § 5/1 písm. d) nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, dle něhož představují společné části bytového domu mimo jiné i výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce (okna včetně okenic).
Dle platné právní úpravy (která však může být ve stanovách SVJ modifikována) tedy okna představují společnou část bytového domu.
Dle § 1208 písm. f) bodu 7 občanského zákoníku patří do působnosti shromáždění SVJ rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společné části bytového domu, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného.
Shora zmíněným prováděcím právním předpisem je nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, dle jehož § 13/2 platí, že do působnosti výboru SVJ patří rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, nepřevyšují- li náklady v jednotlivých případech částku 1.000,- Kč v průměru na každou jednotku; tento limit neplatí, pokud stanovy SVJ určí něco jiného.
Dle platné právní úpravy by tedy měl o výměně oken rozhodovat buď výbor SVJ nebo shromáždění SVJ. Nelze však samozřejmě vyloučit, aby stanovy SVJ určily pro tento případ rozhodování obou těchto orgánů (byť je to poněkud nepraktické).
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
nařízení vlády č. 366/2013 Sb. , o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/