Převod bytu z bytového družstva do osobního vlastnictví za odměnu - je to právně v pořádku?

1) Zná český zákon termín úplatný převod družstvem do osobního vlastnictví člena, nebo má družstvo pouze právo byt do OV převést/nepřevést, ale nemůže stanovit extra příplatek nad rámec odůvodněných nákladů takového převodu? (§3, odst. 1 zák. č. 311/2013 sb.)
2) Může si SBD dovolit na členech takový poplatek požadovat? Pokud ne, kam se obrátit, aby se tomuto jednání učinila přítrž?
3) Lze v tomto případě aplikovat porušení zákona o cenách, dobrých mravů, atp. ?
4) Existují obecně zákonná omezení pro usnesení členské schůze bytového družstva, případně rozhodnutí delegátů družstva?
5) Mají stanovy přednost před zákonem, i když obsahují něco, co zákon obecně upravuje jinak?
Děkuji Karel

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Úplatný převod vlastnického práva k družstevnímu bytu:
Co se týče zákona o obchodních korporacích (který obsahuje právní úpravu bytových družstev), zmiňuje se o převodu vlastnického práva k družstevnímu bytu toliko ve svém § 751. Toto ustanovení se však na převod vlastnického práva k družstevnímu bytu (z bytového družstva na členy tohoto bytového družstva/nájemce družstevních bytů) nevztahuje.
Převod vlastnického práva k družstevním bytům z bytového družstva na členy tohoto bytového družstva (nájemce družstevních bytů) je řešen v zákoně o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev, který ve svém § 3 a násl. výslovně počítá s bezúplatností takového převodu (což ostatně vyplývá i z důvodové zprávy k tomuto zákonu).
2/ Oprávněnost požadavku bytového družstva a možnost obrany:
Pakliže jsou ve Vámi popsaném případě splněny všechny podmínky pro bezúplatný převod vlastnického práva k družstevnímu bytu z bytového družstva na jeho člena (zakotvená v § 3 a násl. zákona o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev), není bytové družstvo skutečně oprávněno postupovat tak, jak v dotazu uvádíte (v tomto ohledu by bylo samozřejmě zapotřebí znát i právní názor dotyčného bytového družstva).
Nebude-li náprava možná uvnitř dotyčného bytového družstva (tzn. bude-li bytové družstvo na svém požadavku trvat jako na oprávněném), bude nutné řešit věc soudní cestou.
Dle § 663 zákona o obchodních korporacích platí, že:
- každý člen družstva, člen představenstva nebo kontrolní komise nebo likvidátor se mohou dovolávat neplatnosti usnesení členské schůze podle ustanovení občanského zákoníku o neplatnosti usnesení členské schůze spolku pro rozpor s právními předpisy nebo stanovami (konkrétně se jedná o § 258 a násl. občanského zákoníku) ;
- nebylo-li právo podle předchozí odrážky uplatněno v zákonné lhůtě, případně nebylo-li návrhu na vyslovení neplatnosti vyhověno, nelze platnost usnesení členské schůze již přezkoumávat, ledaže jiný právní předpis stanoví jinak;
- neplatnosti rozhodnutí jiných orgánů družstva se mohou osoby uvedené v prvé odrážce dovolávat pouze tehdy, byla-li tato rozhodnutí činěna v působnosti členské schůze; prvá a druhá odrážka se v takovém případě použijí přiměřeně;
- důvodem neplatnosti usnesení členské schůze je i jeho rozpor s dobrými mravy.
Pro přípravu žaloby na neplatnost konkrétního rozhodnutí členské schůze bytového družstva, popř. konkrétní části stanov bytového družstva doporučuji využít služeb advokáta:
www.advokatikomora.cz
3/ Aplikace zákona o cenách a porušení dobrých mravů:
Argumentace za použití zákona o cenách či porušení dobrých mravů se jeví jako vcelku zbytečná, neboť důvodem neplatnosti předmětného ustanovení stanov bytového družstva je jeho rozpor se zákonem o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev (kterážto skutečnost sama o sobě postačuje).
4/ Zákonná omezení pro rozhodování orgánu bytového družstva:
V obecné rovině představují základní mantinely při rozhodování orgánů bytového družstva ustanovení zákonů, veřejný pořádek a dobré mravy.
Dle § 580/1 občanského zákoníku je neplatné takové právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje (v tomto případě se jedná o tzv. relativní neplatnost, tzn. neplatnost, které se musí dotčený subjekt dovolat).
Soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek (§ 588 občanského zákoníku). V tomto případě se jedná o neplatnost absolutní, tzn. že právní jednání je neplatné ze zákona, tzn. od počátku a neplatnosti se netřeba dovolávat.
5/ Přednost stanov před zákonem:
V zásadě platí, že stanovami bytového družstva může být určitá oblast upravena odlišně od znění zákona. V tomto ohledu je nutné vycházet z § 1/2 občanského zákoníku, dle něhož platí, že nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti. Občanský zákoník (stejně jako další právní předpisy) se skládá z kogentních a dispozitivních norem. Od kogentních norem není možné se odchýlit, naopak oblasti, které jsou řešeny normami dispozitivními si mohou strany upravit dle vlastního uvážení.
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 90/2012 Sb. , o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích)
zákon č. 311/2013 Sb. , o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/