Výměna zámku při nevystěhování věcí nájemníka po ukončení nájemní smlouvy

Odnesl si svou televizi, pračku, drahou elektroniku a věci osobní potřeby, zanechal polorozpadlý nábytek a změť dalších věcí zanedbatelné hodnoty včetně zbytků kazícího se jídla (mám svědky a stav je zdokumentován). Na výzvy k odstranění svého majetku reagoval jen sliby, ani v prodloužené lhůtě téměř tří týdnů byt neuvedl do pořádku a neodevzdal, takže jsem přistoupil k výměně klíčů a úklidu. Nyní vyhrožuje trestním oznámením, protože jsem mu údajně jeho majetek odcizil. Mám dvě otázky: Patří mu ještě věci, které neodstěhoval z prostoru, k jehož užívání již neměl právo? Je možné v tomto případě aplikovat tzv. zadržovací právo a v případě řešení sporu soudní cestou (žaloby na vydání platebního rozkazu) použít na pokrytí alespoň zlomku dluhu? Leoš

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Vlastnické právo bývalého nájemce k věcem ponechaným v bytě:
V tomto případě je klíčový § 2296 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
- je-li v bytě věc, o které lze mít za to, že patří nájemci (nebo členu jeho domácnosti), postará se pronajímatel o věc ve prospěch nájemce a na jeho účet;
- nepřevezme-li nájemce tuto věc bez zbytečného odkladu, vzniká pronajímateli právo věc po předchozím upozornění nájemce na jeho účet vhodným způsobem prodat poté, co poskytne nájemci dodatečnou přiměřenou lhůtu k převzetí této věci;
- shora uvedené se nepoužije, jedná-li se o věc, kterou nájemce (nebo člen jeho domácnosti) zjevně opustil.
Tím, že bývalý nájemce zanechal ve Vašem bytě některé své věci (byť malé hodnoty), nedošlo ke změně vlastnického práva k těmto věcem, tzn. že tyto věci patří stále bývalému nájemci.
Co se týče třetí odrážky (výše), považuji za vhodné doplnit, že ve Vámi popsaném případě nelze uvažovat o tom, že by nájemce věci, které zanechal ve Vašem bytě, zjevně opustil. Dle § 1045/1 občanského zákoníku platí, že movitá věc, kterou vlastník opustil, protože ji nechce jako svou držet, nikomu nepatří; takovou věc si každý může přivlastnit. Dle znění dotazu však předpokládám, že bývalý nájemce neprojevil vůli své věci opustit (to dovozuji z jeho příslibu si věci odvézt i z následného zájmu o tyto věci). Doporučuji Vám tedy na tyto věci hledět jako na vlastnictví bývalého nájemce, tzn. že není vhodné si tyto věci přivlastnit (jednalo by se o protiprávní postup).
Vámi popsaná situace je řešitelná postupem dle druhé odrážky (výše). Vzhledem k tomu, že nájemce si své věci bez zbytečného odkladu nepřevzal, a to ani po uplynutí dodatečné přiměřené lhůty, kterou jste mu stanovil, jste oprávněn tyto věci vhodným způsobem prodat. Realizace tohoto prodeje není občanským zákoníkem (ani jiným právním předpisem) nijak blíže upravena, věci proto můžete např. prodat do bazaru s nábytkem, nabídnout na internetovém inzertním serveru apod.
V tomto ohledu je však nutné upozornit na skutečnost, že prodej nájemcových věcí realizujete na účet nájemce, tzn. že výnos z prodeje náleží nájemci (neboť se prodávaly jeho věci). Od tohoto výnosu si můžete odečíst náklady, které jste v souvislosti s prodejem věcí nutně vynaložil.
I shora uvedené má však své řešení. Vzhledem k tomu, že:
- máte za bývalým nájemcem pohledávku z titulu dlužného nájemného,
- nájemce má za Vámi pohledávku na vyplacení toho, co jste utržil za prodej jeho věcí (samozřejmě až poté, co nájemcovy věci vhodným způsobem prodáte),
můžete svou pohledávku vůči nájemcově pohledávce jednostranně započíst. Dle § 1982 občanského zákoníku konkrétně platí, že:
- dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany;
- započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí.
Po prodeji věcí bývalého nájemce mu proto můžete písemně sdělit, že jste provedl prodej jeho věcí (které budete přesně specifikovat), přičemž zároveň bývalému nájemci sdělíte, jakým způsobem jste tyto věci prodal a kolik jste stržil. Dále bývalému nájemci sdělte, kolik si ponecháváte z titulu nutných nákladů, které jste vynaložil na prodej, přičemž zbývající sumu si ponecháváte z důvodu jejího jednostranného započtení proti Vaší pohledávce, kterou máte za bývalým nájemcem z titulu dlužného nájemného. Pokud by výnos z prodeje věcí převýšil Vámi vynaložené náklady i dlužné nájemné, budete samozřejmě povinen zbývající částku bývalému nájemci bezodkladně vrátit (dle znění dotazu o tom však pochybuji).
2/ Realizace zadržovacího práva:
Dle § 1395/1 občanského zákoníku platí, že kdo má povinnost vydat cizí movitou věc, kterou má u sebe, může ji ze své vůle zadržet k zajištění splatného dluhu osoby, jíž by jinak měl věc vydat. O realizaci zadržovacího práva je zapotřebí vlastníka věci vyrozumět (ideálně samozřejmě písemně).
Realizací zadržovacího práva k věci však nezískává zadržující osoba oprávnění tuto věc prodat. Dle § 1398 občanského zákoníku má věřitel (zadržující dlužníkovu věc) právo na přednostní uspokojení své pohledávky v případě, kdy bude zadržená věc zpeněžena (např. v rámci probíhající exekuce).
Věci bývalého nájemce můžete zadržet do doby, kdy:
- Vám bývalý nájemce dluh na nájemném splatí,
- bude vydán platební rozkaz (rozsudek) na dlužné nájemné, přičemž bývalý nájemce tento platební rozkaz (rozsudek) nesplní; v takovém případě bude možné zahájit exekuční řízení, v jehož rámci bude možné věci bývalého nájemce zpeněžit (což provede exekutor).
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/