Byt zakoupený novým majitelem a požadavek vrácení kauce složené původnímu majiteli (kauce na vybavení bytu)

Můžeme podat žalobu na soud za zpronevěru peněz? Na původního majitele (nájemní smlouva od 12/2007) nebo na nového majitele bytu? V Dohodě se píše, že odstupujícímu nájemci bude vrácena vložená finanční částka 150 000 Kč vratná jistina na vybavení bytu. Toto odstupné obdrží pan nájemce po postoupení nájmu třetí osobě. Anebo částka bude vrácena, až se tam někdo nastěhuje? V tom případě kdo nás bude kontaktovat, když být patří novému majiteli? S kým tuhle situaci máme řešit? Děkuji. Děkuji, Naďa

ODPOVĚĎ:
Placení určité (zpravidla poměrně vysoké) finanční částky při zahájení nájmu bytu (nazývané např. odkup nájemní smlouvy, platba za postoupení nájmu, úhrada za postoupení bytu apod.) je výtvorem lidové právní tvořivosti, který nemá (a ani v minulosti neměl) oporu v právním řádu.
Není jediného důvodu, proč by měl nový nájemce při započetí nájmu platit pronajímateli (či někdy dokonce bývalému nájemci) jakoukoli finanční částku (nad rámec sjednané kauce, nájemného a záloh na tzv. energie), resp. proč by se měl nový nájemce k poskytnutí takové finanční částky smluvně zavazovat.
Neboť k uzavření nájemní smlouvy i ke změně vlastníka předmětného bytu došlo v případě Vašeho švagra ještě za účinnosti Občanského zákoníku (tedy do 31. 12. 2013), je nutné na tento případ aplikovat ustanovení právě tohoto právního předpisu. Občanský zákoník se této problematice věnoval bohužel dosti stručně, když ve svém § 680/2 toliko uváděl, že dojde-li ke změně vlastnictví k pronajaté věci (např. bytu), vstupuje nabyvatel (nový vlastník bytu) do právního postavení pronajímatele.
V současné době je tato problematika upravena v § 2221 občanského zákoníku (účinného od 1. 1. 2014), dle něhož platí, že:
- změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka;
- převedl-li pronajímatel vlastnické právo k věci, nejsou pro nového vlastníka závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví; to neplatí, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl.
V případě Vašeho švagra je velmi důležité, jakým způsobem byla úhrada předmětné finanční částky v nájemní smlouvě sjednána.
Pokud by bylo možné kvalifikovat tuto platbu jako složení kauce (což však spíše nepředpokládám), bude Váš švagr oprávněn domáhat se vrácení této částky po současném vlastníkovi bytu (neboť složená kauce, dle terminologie občanského zákoníku „jistota“, v zásadě přechází na nového vlastníka pronajaté věci).
V ostatních případech bude vhodnější domáhat se vrácení uhrazené finanční částky po původním pronajímateli. Nelze vyloučit, že úhrada této finanční částky bude vyhodnocena jako bezdůvodné obohacení na straně původního pronajímatele (k jehož vrácení je povinen). Riziko na straně Vašeho švagra představuje skutečnost, že dle Občanského zákoníku se právo na vydání bezdůvodného obohacení promlčovalo nejpozději po 3 letech od okamžiku, kdy vzniklo.
V každém případě platí, že vymáhání vrácení předmětné finanční částky představuje (z právního hlediska) podnik se značně nejistým výsledkem. Rozhodne-li se Váš švagr domáhat se vrácení předmětné částky soudní cestou, doporučuji mu využít služeb advokáta:
www.advokatikomora.cz
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 40/1964 Sb. , Občanský zákoník
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde (s výjimkou právních předpisů již neplatných) :
https://portal.gov.cz/app/zakony/