Vliv většinového spoluvlastníka pole na výpověď nájemní smlouvy menšinového spoluvlastníka

Ten momentálně na mámu tlačí (zatím jen slušnými dopisy, ale úporně) kvůli odprodeji zbývající 1/3 (nechceme prodávat ornou půdu) či změně nájemce (z družstva na něj). Družstvo i za tohoto stavu má zájem o pokračování pronájmu máminy části půdy (celkem jde o 3 různě velké parcely). Dotaz: může tento nyní většinový spoluvlastník donutit mámu (předpokládám soudně) vypovědět smlouvu o pronájmu družstvu (které dává obživu místním lidem a které bez problému platí pachtovné i poměrně velkou daň) a sepsat smlouvu s ním (nejistota)? Jak je možné se bránit? Požadovat po něm 1/3 všech užitků půdy? Doufám, že k soudu nedojde, jen bych chtěla vědět, na co se máme díky novému zákoníku připravit. Děkuji Martina

ODPOVĚĎ:
Ze znění dotazu předpokládám, že zemědělské družstvo si v současné chvíli najímá (a obdělává) pouze třetinu předmětných pozemků (tedy tu část pozemků, které odpovídají spoluvlastnickému podílu Vaší matky). Na tomto místě považuji za nutné upozornit, že takový postup je z právního hlediska v zásadě nesprávný.
Je nutné si uvědomit, že Vaše matka je vlastnicí celých pozemků (nikoli pouze jejich třetiny), přičemž při výkonu svého vlastnického práva je omezena stejnými právy zbývajících spoluvlastníků. Konkrétně dle § 1117 občanského zákoníku platí, že každý spoluvlastník má právo k celé věci; toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka.
Nelze však samozřejmě vyloučit dohodu spoluvlastníků, na jejímž základě bude spoluvlastněná věc "rozdělena" dle velikosti spoluvlastnických podílů (v tomto ohledu je nutné si uvědomit, že o reálné či právní rozdělení však de facto nepůjde, tzn. že každý spoluvlastník zůstane i nadále vlastníkem celé spoluvlastněné věci; dohoda spoluvlastníků tak může mít vztah pouze k jednání spoluvlastníků navenek). Ze znění dotazu předpokládám, že k obdobné dohodě spoluvlastníků došlo i ve Vámi popsaném případě (a to v době, kdy byly předmětné pozemky spoluvlastněny Vaší matkou a jejími příbuznými). Je rovněž podstatné, jakým způsobem byla v tomto ohledu formulována nájemní smlouva se zemědělským družstvem.
Je-li místní zemědělec většinovým (dvoutřetinovým) spoluvlastníkem předmětných pozemků, může o nakládání s těmito pozemky rozhodovat de facto sám. O běžné správě spoluvlastněné věci se totiž rozhoduje nadpoloviční většinou hlasů spoluvlastníků (§ 1128/1 občanského zákoníku), k rozhodnutí o významné záležitosti je zapotřebí dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků (§ 1129/1 občanského zákoníku). Vzhledem k tomu, že místní zemědělec dosahuje obou těchto většin, bude o nakládání s předmětnými pozemky rozhodovat de facto sám. Před přijetím jakéhokoli rozhodnutí je samozřejmě zapotřebí, aby místní zemědělec dal Vaší matce možnost se k návrhu rozhodnutí vyjádřit, jakékoli hlasování však bude v tomto případě pouze formalitou.
Dle § 1116 občanského zákoníku platí, že vzhledem ke spoluvlastněné věci (jako celku) se spoluvlastníci považují za jedinou osobu a nakládají se spoluvlastněnou věcí jako jediná osoba. Z tohoto důvodu je proto možné, aby místní zemědělec (jako většinový spoluvlastník) vypověděl nájemní smlouvu se zemědělským družstvem (neboť jako většinový spoluvlastník je oprávněn rozhodnout o tom, že spoluvlastněné pozemky již nebudou nadále pronajímány). K tomuto kroku není zapotřebí zahajovat soudní řízení, neboť výpověď nájemní smlouvy může být provedena prostým dopisem.
Pokud se místní zemědělec s Vaší matkou nedohodne na prodeji jejího spoluvlastnického podílu, bude místní zemědělec oprávněn obrátit se na soud s návrhem na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, resp. s návrhem na své oddělení ze spoluvlastnictví (§ 1140 a násl. občanského zákoníku). V rámci vypořádávání spoluvlastnictví je soudem spoluvlastněná věc přednostně rozdělována (dle velikosti spoluvlastnických podílů). Co se týče zemědělských pozemků, platí dle § 1142/2 občanského zákoníku, že zemědělský pozemek může být rozdělen jen tak, aby dělením vznikly pozemky účelně obdělávatelné jak vzhledem k rozloze, tak i k možnosti stálého přístupu. To neplatí, pokud má být pozemek rozdělen za účelem zřízení stavby nebo za takovým účelem, pro který lze pozemek vyvlastnit.
Bude-li nájemní vztah se zemědělským družstvem zrušen, nemusí Vaše matka s místním zemědělcem žádnou novou smlouvu uzavírat. K tomu, aby místní zemědělec hospodařil na všech spoluvlastněných pozemcích (tzn. na celých těchto pozemcích), totiž postačuje jeho rozhodnutí (neboť je většinovým spoluvlastníkem).
Rozhodne-li se místní zemědělec sám hospodařit na spoluvlastněných pozemcích (k čemuž nebude souhlas Vaší matky de facto potřebovat), bude Vaše matka samozřejmě oprávněna požadovat po něm vyúčtování o hospodaření a podíl na výnosech takového hospodaření (a to v rozsahu odpovídajícím jejímu spoluvlastnickému podílu). Dle § 1118 občanského zákoníku platí, že spoluvlastníku náleží vyúčtování, jak bylo se společnou věcí nakládáno, i podíl z plodů a užitků ze společné věci. Plody a užitky ze společné věci se dělí podle poměru spoluvlastnických podílů (§ 1120/1 občanského zákoníku).
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/