Objekt občanské vybavenosti - pronájem jako ubytování v soukromí majitele, provozovatele

Otci, který nyní provozuje v tomto objektu ubytovací služby na živnost, stavební úřad chce zakázat provozování živnosti a nutí jej do změny užívání. Objekt má WC, koupelny, kuchyně apod. , odpovídajícímu počtu osob. Já zatím podnikat na živnost nechci. Do objektu se vejde cca 40 osob. Děkuji, Damián.

ODPOVĚĎ:
Úvodem své odpovědi upozorňuji, že ve Vámi popsaném případě je nezbytné striktně rozlišovat soukromoprávní a veřejnoprávní rozměr problematiky, jak ostatně vyplývá i z § 1/1 občanského zákoníku, dle něhož platí, že uplatňování soukromého práva je nezávislé na uplatňování práva veřejného.
Zejména je nutné poukázat na § 178/1 stavebního zákona, dle něhož se dopustí přestupku mimo jiné ta fyzická osoba, která:
- užívá stavbu bez kolaudačního rozhodnutí, pokud bylo takové rozhodnutí třeba,
- užívá stavbu v rozporu s kolaudačním rozhodnutím,
- užívá stavbu bez kolaudačního souhlasu, pokud je podle zákona vyžadován, nebo přes zákaz stavebního úřadu podle § 122/4 stavebního zákona,
- užívá stavbu v rozporu s kolaudačním souhlasem,
- užívá stavbu v rozporu s oznámením stavebníka podle § 120/1 stavebního zákona,
přičemž za tyto přestupky může být stavebním úřadem uložena pokuta dle § 178/3 stavebního zákona.
Základní definice bytu se v pojetí občanského zákoníku (účinného od 1. 1. 2014) v zásadě nijak nezměnila, když je bytem označována místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny (tzn. v příslušném rozhodnutí stavebního úřadu) a užívány k účelu bydlení (§ 2236/1 občanského zákoníku). Rovněž v současné době je tudíž bytem pouze takový prostor, který byl stavebním úřadem určen k bydlení (tzn. zkolaudován jako byt).
Na rozdíl od staré právní úpravy však občanský zákoník dále stanoví, že ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor (tzn. zkolaudovaný byt), jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. Toto ustanovení občanského zákoníku tak chrání nájemce (jako slabší smluvní stranu) tím, že vztahuje ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu na všechny případy, kdy si nájemce pronajme určitý prostor k bydlení (tzn. za účelem uspokojování bytových potřeb), a to i kdyby tento prostor nesplňoval zákonné požadavky (zejména tedy stavebněprávní požadavky) na bydlení.
Shora uvedené však v žádném případě neznamená, že by od 1. 1. 2014 (tedy s účinností občanského zákoníku) bylo možné beztrestně užívat k uspokojování bytových potřeb jiné prostory než takové, které tak byly stavebním úřadem výslovně označeny (v kolaudačním rozhodnutí).
Pokud by byly k bydlení pronajaty nebytové prostory, je dále vhodné vědět, že pronajímateli hrozí (kromě veřejnoprávní sankce dle stavebního zákona) i riziko vypovězení nájemní smlouvy ze strany nájemce. V tomto ohledu je důležité poukázat na § 2236/2 občanského zákoníku, dle něhož platí, že skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemci (toto ustanovení tedy chrání nájemce před tím, aby pronajímatel po uzavření nájemní smlouvy zpochybňoval její platnost právě s odkazem na to, že pronajatý prostor nebyl stavebním úřadem zkolaudován jako byt, o čemž však pronajímatel musel při uzavírání nájemní smlouvy samozřejmě vědět).
Z § 2236/2 občanského zákoníku však lze také dovodit, že skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, může být na újmu pronajímateli (neboť zákaz újmy z tohoto důvodu není občanským zákoníkem, tak jako je tomu u nájemce, v případě pronajímatele výslovně zakotven). V tomto ohledu proto nelze vyloučit, že nájemce po uzavření nájemní smlouvy tuto smlouvu vypoví bez výpovědní doby (tzn. s okamžitou účinností), jak vyplývá z § 2227 a § 2232 občanského zákoníku (je však pravdou, že tato právní konstrukce není zatím potvrzena rozhodovací praxí soudů).
Nechcete-li se vystavit riziku uložení pokuty stavebním úřadem (je samozřejmě otázkou, jak intenzivní by toto riziko bylo), můžete s nájemci uzavírat smlouvy o ubytování (§ 2326 a násl. občanského zákoníku).
V tomto ohledu je však nezbytné poukázat na zásadní rozdíl mezi nájmem bytu a ubytováním, kterým je jejich účel. Zatímco účelem smlouvy o nájmu bytu je umožnit nájemci bydlení (tedy dlouhodobé uspokojování bytových potřeb), účelem smlouvy o ubytování je poskytnout přechodné ubytování (tzn. prozatímní pobyt v prostoru, kde je možné uspokojit své základní životní a společenské potřeby).
Smlouva o ubytování tedy předpokládá, že bytová potřeba ubytovaného je uspokojena jinde (tzn. že ubytovaný dlouhodobě bydlí jinde a prostřednictvím smlouvy o ubytování řeší pouze svou krátkodobou bytovou potřebu).
Aby byla smlouva o ubytování dostatečně odlišena od smlouvy o nájmu bytu, musí z obsahu smlouvy o ubytování vyplývat, že účelem přenechání určitého prostoru do užívání ubytovanému je poskytnutí přechodného ubytování. Ve smlouvě lze zejména doporučit označit pronajímatele jako ubytovatele a nájemce jako ubytovaného, přičemž smlouvu je zároveň vhodné označit jako smlouvu o ubytování (přestože se nejedná o nutnou podmínku), ve smlouvě je dále vhodné zakotvit krátkodobost (přechodnost) ubytování (tzn. že ubytování na dobu neurčitou není rozhodně vhodné).
Ubytování musí být poskytováno v zařízení k tomu určenému podle veřejnoprávních předpisů (stavebních předpisů), tzn. v zařízeních, kde je poskytování ubytování v souladu s kolaudačním rozhodnutím či kolaudačním souhlasem stavebního úřadu. Takovými zařízeními jsou zejména stavby ubytovacích zařízení.
Podle § 2 písm. c) vyhlášky č. 501/2006 Sb. , v platném znění, je stavbou ubytovacího zařízení stavba nebo její část, kde je poskytováno ubytování a služby s tím spojené (jedná se o hotely, motely, penziony a ostatní ubytovací zařízení).
Stejně jako v případě smlouvy o nájmu bytu je však důležité, aby byly předmětné prostory zkolaudovány buď k bydlení, nebo jako ubytovací zařízení. Smlouva o ubytování, jejímž předmětem by byly nebytové prostory by mohla být považována dokonce za absolutně neplatnou (§ 588 občanského zákoníku), právní úprava smlouvy o ubytování je tedy v tomto ohledu přísnější než v případě smlouvy o nájmu bytu. Při poskytování ubytování v nebytových prostorech byste se zároveň mohl dopustit přestupku dle stavebního zákona (jak uvádím výše), neboť byste stavbu užíval v rozporu s jejím určením (stanoveným v kolaudačním rozhodnutí).
Pokud byste poskytoval ubytování na vlastní odpovědnost, soustavně a za úplatu (což předpokládám), jednalo by se o podnikání, k jehož výkonu byste potřeboval živnostenské oprávnění. V tomto ohledu pouze stručně připomínám, že do úvahy přicházejí dvě základní živnosti, a to 1. "Ubytovací služby" (volná živnost), která spočívá v poskytování ubytovacích služeb (maximálně se současným podáváním snídaní, které však samozřejmě není povinné), nebo 2. "Hostinská činnost" (řemeslná živnost), která kromě ubytovacích služeb zahrnuje i poskytování stravování.
Pokud byste poskytoval ubytování jako podnikatel (živnostník), měly by Vámi uzavřené smlouvy o ubytování zpravidla spotřebitelský charakter (§ 1810 a násl. občanského zákoníku), tzn. že režim těchto smluv by byl pro Vás přísnější (opět za účelem ochrany ubytovaného jako spotřebitele a tudíž slabší smluvní strany).
Druhým možným řešením je uzavírání nájemních smluv (ve smyslu obecného nájmu dle § 2201 a násl. občanského zákoníku). Dle § 2235/2 občanského zákoníku totiž platí, že ustanovení o nájmu bytu se nepoužijí, přenechává-li pronajímatel nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu. Bude-li tedy splněna podmínka krátkodobosti, bylo by možné uvažovat o podřízení nájemního vztahu obecným ustanovením o nájmu (bez nutnosti opatřovat si živnostenské oprávnění). I v tomto případě však existuje riziko veřejnoprávní sankce či budoucího vypovězení nájemní smlouvy z důvodu užívání prostor v rozporu s jejich stavebněprávním určením.
Vše shora uvedené lze shrnout tak, že bez ohledu na to, zda budete s nájemci/ubytovanými uzavírat smlouvu o nájmu bytu, „prostou“ nájemní smlouvu nebo smlouvu o ubytování, musí zvolený způsob odpovídat určení stavby (stanovenému v kolaudačním rozhodnutí). V opačném případě se vystavujete riziku udělení sankce stavebním úřadem. Z tohoto důvodu Vám doporučuji iniciovat u místně příslušného stavebního úřadu změnu v užívání stavby (§ 126 stavebního zákona).
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
vyhláška č. 501/2006 Sb. , o obecných požadavcích na využívání území
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/