Aktualizace stanov SVJ - úklid společných prostor
- Uložil(a): Mgr. Lukáš Mohyla (právník)
- Kategorie: Bydlení, nájem, nájemníci, SVJ, BD
- Zveřejněno: 28. prosinec 2016
V návaznosti na NOZ musíme jako SVJ aktualizovat stávající stanovy. Ve výboru nemáme jednotný názor na "povinnosti" členů SVJ a to v otázce úklidu společných prostorů BD. Ve stávajících stanovách není zakotvena povinnost SVJ tuto službu zajišťovat. Doposud úklid suterénu a vchodů probíhal podle vypracovaných rozpisů, a na poschodích majiteli bytových jednotek střídavě.
Nyní však někteří členové společenství úklid neprovádějí, přestože na shromáždění bylo odhlasováno, že si úklid budeme zajišťovat sami dle rozpisů. Je možné zahrnout tuto činnost ve stanovách do povinností člena společenství? Pokud ano, v případě, že úklid nebude proveden a SVJ jej zajistí dodavatelsky je možné požadovat na tom, kdo neuklidil úhradu za tuto službu? Musíme do nových stanov v oddíle "Správa domu a další činnosti" mít uveden bod : SVJ zajišťuje úklid společných prostorů domu? Děkuji, Alena
ODPOVĚĎ:
V obecné rovině platí, že správa bytového domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku bytové jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o bytový dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí (§ 1189/1 občanského zákoníku).
Jaké konkrétní činnosti spadají do kategorie správy bytového domu a pozemku určuje nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, dle jehož § 7 písm. a) se činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska provozního a technického rozumí mimo jiné provoz, údržba, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných částí bytového domu (úklid společných prostor lze nepochybně do této kategorie zahrnout).
Dle § 1190 občanského zákoníku je osobou odpovědnou za správu domu a pozemku SVJ. SVJ je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem (§ 1194/1 občanského zákoníku).
Shora uvedené lze stručně shrnout konstatováním, že osobou odpovědnou za úklid společných prostor bytového domu je SVJ. Jedním dechem je však nutné připomenout, že existuje rozdíl mezi výkonem správy bytového domu (k němuž je povinno SVJ) a podílením se na výkonu správy bytového domu (k němuž může být zavázán např. každý vlastník bytové jednotky, jako člen SVJ).
Jelikož stanovy SVJ musí obsahovat rovněž pravidla pro správu bytového domu a pozemku (§ 1200/2 písm. f) občanského zákoníku), lze ve Vámi popsaném případě zařadit do stanov SVJ ustanovení o úklidu společných prostor, a to ve znění, které bude odpovídat rozhodnutí shromáždění SVJ (např. že úklid je zajišťován externě, nebo že úklid je prováděn jednotlivými členy SVJ dle rozpisu).
Co se týče sankčního přeúčtování ceny externího úklidu těm členům SVJ, kteří nebudou svou úklidovou povinnost řádně plnit, je dle mého názoru takový postup možný (byť se jedná o problematiku, na kterou nepanuje jednotný názor). V takovém případě je samozřejmě nezbytné, aby byl mechanismus vyúčtování nákladů za externí úklid zakotven ve stanovách SVJ. Dle § 1176 občanského zákoníku platí, že vznikem vlastnického práva k bytové jednotce vzniká vlastníku bytové jednotky povinnost řídit se pravidly pro správu domu (zakotvenými ve stanovách SVJ), pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát.
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
nařízení vlády č. 366/2013 Sb. , o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím
Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/