Zálohy do fondu SVJ za vedení SVJ a revize v domě - vliv podlahové plochy bytu

Šlo o odměny výboru SVJ + ZP; výměnu vodoměru studené vody SV + teplé užitkové vody TUV; administrativu společenství vlastníků bytových jednotek SVJ; revize a kontroly plynu; revize elektro; revize požární. Zavedení těchto záloh vyplynulo z §§12,17 NV č. 366/2013 Sb. , a §1180 odst. 2) zák. č. 89/2012 Sb. Vlastníci by platili za každou jednotku, kterou v domě vlastní. „Garážníci“ by neplatili za položky, které v garážích nejsou osazeny. Kompenzací bylo snížení výše platby do "fondu oprav" za m2. Protože toto nebylo odsouhlaseno, mám tyto dotazy:
1) nejde o porušení legislativy, když se výše uvedené rozpočítává dle spoluvlastnického podílu?
2) musí se hlasovat o všech těchto zálohách, když jsou dané ze zákona?
3) může SVJ tyto zálohy vlastníkům jednotek prostě předepsat?
4) je stávající stav sankcionovatelný ze strany orgánů?
Dnes (13.12.2018) vlastníci, platí ve stejné výši zálohu odměna správci (účetnictví + správcovcovská činnost), o které se nehlasovalo. Děkuji. Karel

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:

1/ Placení příspěvků na správní činnost:
Dle § 1180 /2 občanského zákoníku platí, že příspěvky určené na odměňování osoby, která bytový dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou bytovou jednotku stejně.
Toto ustanovení občanského zákoníku nicméně není kogentní, tzn. že je možné se od něj odchýlit (a hradit např. příspěvky na správní činnost dle velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech bytového domu). Současný způsob hrazení těchto příspěvků ve Vašem SVJ tudíž není protiprávní.
Proti rozhodnutí shromáždění SVJ o zamítnutí návrhu je možné se bránit, a to dle § 1209/1 občanského zákoníku. Dle tohoto ustanovení platí, že je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník bytové jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník bytové jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká.

2/ Hlasování o všech platbách:
V dotazu zmiňujete zejména platby za výměny a revize měřidel; v této souvislosti je nutné si uvědomit, že výše úplaty za tyto služby není stanovena žádným právním předpisem (tzn. že při objednávání těchto služeb je možné si vybírat dle výše úplaty, kterou jednotliví revizní technici za tyto práce požadují).
Dle § 1181/1 občanského zákoníku je vlastník bytové jednotky povinen platit zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu a má právo, aby mu osoba odpovědná za správu bytového domu zálohy včas vyúčtovala.

Dle § 1208 písm. d) a e) občanského zákoníku patří do působnosti shromáždění SVJ:
- schválení celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků,
- schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na bytové jednotky.

Ze shora uvedeného lze dovodit, že o výši příspěvků a jejich rozúčtování na správu bytového domu musí vždy rozhodovat shromáždění SVJ.

3/ Předepsání úhrady záloh:
Jak uvádím v odpovědi ad 2/ výše, rozhoduje o těchto záležitostech shromáždění SVJ, tedy vlastníci bytových jednotek. K jednostrannému předepsání zálohových plateb ze strany výboru či předsedy SVJ proto dojít nemůže.

4/ Sankcionovatelnost stávajícího stavu:
Jak uvádím v odpovědi ad 1/ výše, není současný stav protiprávní. Navíc pak neexistuje správní orgán, který by byl oprávněn kontrolovat vnitřní vztahy v SVJ.

_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
nařízení vlády č. 366/2013 Sb. , o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím

Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/