Přístavba sklepů a využití teras přízemními byty - jak tomu zabránit? (pozemek ve vlastnictví bytů SVJ)

Tato parcela má stejný formát vlastnictví jako bytový dům, tudíž všichni vlastníci bytových jednotek jsou současně spoluvlastníky této parcely ve stejném poměru dle podlahové plochy bytu. Záměrem SVJ je část této parcely přidělit bytům z přízemí pro výstavbu teras, samozřejmě s tím, že budou výhradní uživatelé. Došlo by tedy k omezení mého spoluvlastnického práva k dané části pozemku. Dle informací, které mi poskytlo SVJ je k tomuto potřeba souhlasu 2/3 podílu vlastníků. Mohu se proti tomuto nějak bránit? Opravdu mě může shromáždění vlastníků bytových jednotek přehlasovat tak, aby mi znemožnili přístup na část pozemku, který spoluvlastním? Děkuji, Standa

ODPOVĚĎ:
Ze znění dotazu předpokládám, že předmětný přilehlý pozemek je společnou částí bytového domu, jak to obecně vyplývá z § 1160 občanského zákoníku, konkrétně pak z § 4 nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím. Dle tohoto ustanovení totiž platí, že společnými částmi bytového domu může být vedle pozemku, na němž je bytový dům postaven, také pozemek funkčně související s provozem a správou bytového domu a s užíváním bytových jednotek, na němž jsou zejména zpevněné plochy, předzahrádky, parkovací plochy, dvory nebo na němž jsou umístěny drobné stavby, zejména čistička odpadních vod, septik, trafostanice, domovní kotelna a další stavby, které jsou nezbytné k zajištění provozu a správy bytového domu.
Ze strany SVJ jste se dozvěděl pravdivou informaci, neboť v záležitostech týkajících se společné části bytového domu (tedy i přilehlého pozemku) můžete být přehlasován.
Dle § 1208 písm. f) bodu 6 občanského zákoníku náleží do působnosti shromáždění SVJ rozhodování o změně v určení společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníka bytové jednotky. Shromáždění SVJ je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků bytových jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas nadpoloviční většiny hlasů přítomných vlastníků bytových jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů (§ 1206/2 občanského zákoníku). Dle informace, kterou Vám podalo SVJ ve Vašem případě stanovy určují dvoutřetinovou většinu hlasů.
Bude-li shromážděním SVJ rozhodnuto o vyhrazení části přilehlého pozemku k výlučnému užívání pouze některým vlastníkům bytových jednotek, mělo by mít toto rozhodnutí odraz rovněž ve výši příspěvků, které tito vlastníci SVJ hradí (jak vyplývá z § 1180/1 občanského zákoníku).
Dle § 1209/1 občanského zákoníku platí, že je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník bytové jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník bytové jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká.
V rámci soudního řízení (popř. i při jednání se SVJ) můžete argumentovat s využitím § 1169/2 občanského zákoníku. Dle tohoto ustanovení platí, že ke změně prohlášení vlastníka se vyžaduje dohoda všech dotčených vlastníků bytových jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě. Účinnosti dohoda nabývá, pokud s ní v písemné formě souhlasí vlastníci bytových jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení vlastníka, a to i když nejsou stranami dohody (toto ustanovení občanského zákoníku je použitelné samozřejmě pouze v případě, že ve Vašem bytovém domě jsou bytové jednotky vymezeny prohlášením vlastníka).
V souvislosti se shora uvedeným je totiž nutné si uvědomit, že dle § 1166/1 písm. b) bodu 2 občanského zákoníku musí být v prohlášení vlastníka uvedeny mimo jiné údaje o bytové jednotce, například určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité bytové jednotky. Mění-li se proto užívání společné části bytového domu tak, že se vyhrazuje k výlučnému užívání pouze některým vlastníkům bytových jednotek, jedná se o změnu prohlášení vlastníka, tzn. že by mělo být postupováno dle shora zmíněného § 1169/2 občanského zákoníku (a musela by být tudíž uzavřena písemná dohoda mezi všemi dotčenými vlastníky bytových jednotek, což ve Vašem případě znamená dohodu mezi všemi vlastníky bytových jednotek, nebude-li taková dohoda uzavřena, nebude možné prohlášení vlastníka změnit a ani vyhradit určité společné části bytového domu do výlučného užívání pouze některým vlastníkům bytových jednotek). Na tomto místě však považuji za vhodné uvést, že tato konstrukce se dostává do rozporu s výše uvedenou pravomocí shromáždění SVJ, přičemž názor odborné veřejnosti není v případě tohoto problému dosud ustálen.

_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
nařízení vlády č. 366/2013 Sb. , o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím

Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/