Pronajímatel utratil jistotu nájmu - může nájemce ze dluhu za energie odečíst utracenou jistotu?

Nájemce městského bytu nám sdělil, že naši kauci utratil a chce po nás zaplatit 15.000 Kč, je nám jasné, že VRATNOU kauci již neuvidíme a chceme zaplatit jen 4.000 Kč. Vratná kauce je ve smlouvě daná jako jistina k zaplacení nedoplatků nájmu nebo služeb s ním spojené. Je tedy možné zaplatit majiteli jen zbylé 4.000 Kč? "Majitel" se o byt nijak nestará, veškeré opravy urgujeme cca. 6 měsíců, anonymně nám psala do schránky i předchozí nájemkyně, že nájemce městského bytu nevrací vratnou kauci a upozorňovala nás o dalších předchozích nájemcích s podobnou zkušeností. Předem mockrát děkuji za odpověď! Renata

ODPOVĚĎ:
Vámi zamýšlený postup je v zásadě možný.
V tomto ohledu je nutné vycházet v první řadě z § 2254/2 občanského zákoníku, dle něhož platí, že při skončení nájmu je pronajímatel povinen vrátit nájemci jistotu (kauci) ; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Totéž lze samozřejmě vztáhnout rovněž na podnájem bytu (tedy vztah nájemce a podnájemce, jak je tomu ve Vašem případě). Postup pro vrácení kauce může být v nájemní (resp. podnájemní) smlouvě sjednán odlišně, z dotazu však nevyplývá, že by tomu tak ve Vašem případě bylo.
Ze shora zmíněného ustanovení občanského zákoníku vyplývá, že kauce je splatná v poslední den nájmu, tzn. že v tento den je pronajímatel povinen nájemci kauci vrátit (od následujícího dne je pak nájemce oprávněn domáhat se vrácení kauce soudní cestou).

Ve vztahu k nájemci městského bytu můžete postupovat dle § 1982 občanského zákoníku. Podle tohoto ustanovení platí, že:
- dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany;
- k započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh;
- započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí;
- tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení.

Pakliže po Vás nájemce městského bytu požaduje úhradu nedoplatku za plyn již nyní, lze předpokládat, že tato pohledávka se stane do konce února 2017 splatnou (v tomto ohledu je podstatné, jak je splatnost nedoplatků ujednána v podnájemní smlouvě). Vaše pohledávka na vrácení kauce se pak stane splatnou v poslední den nájmu. V den následující po skončení nájmu by tedy mělo být možné provést jednostranné započtení obou pohledávek.
Toto započtení proveďte písemně, tj. napište nájemci městského bytu dopis, v němž mu oznámíte, že provádíte jednostranné započtení pohledávek, přičemž mu zaplatíte pouze tu část jeho pohledávky, která započtením nezanikla (tedy 4.000,- Kč). Tento dopis datujte a podepište. Jeden stejnopis dopisu si ponechte, druhý zašlete nájemci městského bytu doporučeně s dodejkou. Zároveň Vám doporučuji zaslat nájemci městského bytu scan tohoto dopisu v příloze e-mailu (aby bylo do budoucna prokazatelné, že nájemce městského bytu byl o započtení pohledávek informován).
Pokud by se po Vás nájemce městského bytu domáhal úhrady nedoplatku soudní cestou, bude možné, abyste v rámci soudního řízení vznesli tzv. námitku započtení (§ 98 Občanského soudního řádu). Namítnete-li před soudem, že část žalovaného dluhu zanikla započtením (přičemž toto tvrzení doložíte kopií dopisu a e-mailu), zamítne soud žalobu v rozsahu, v němž vymáhaný dluh zanikl započtením. pokud nájemci městského bytu uhradíte částku 4.000,- Kč při skončení nájmu, nebude prakticky možné, aby byl s případnou žalobou úspěšný.

_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 99/1963 Sb. , Občanský soudní řád

Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/