Vyúčtování záloh nájmu, nájemného a celkový stav na kontech - vliv na vyúčtování nájemníkovi, nájemci

Ale nevím, zda je toto přirovnání správné. Ovšem, jde mi nyní především o to, že mi od majitele přišla odpověď, že diskontní sazba ČNB se od roku 2013 pohybuje na úrovni 0.05 procenta p. a. a viz http://www.kurzy.cz/cnb/ekonomika/oficialni-urokove-sazby-cnb-mesicni-prumer/diskontni-sazba/. Komerční zhodnocení v bance od 0 do max. 1 procento. Pokud se bude uvažovat zhodnocení kauce dvojnásobek diskontní sazby ČNB, tak toto zhodnocení za jeden rok to činí 20000 x 0.001 = 20 Kč a tj. za dobu trvání Vašeho nájmu 3.5 roku 70 Kč. Dále dodává, že mi neúčtovali inflační doložku, to znamená každoroční zvyšování nájmu podle ČSU za rok 2014 0.4 %, 2015  0,3 %, 2016  0,7 %, viz https://www.czso.cz/csu/czso/mira_inflace.  Chtějí tedy vypočíst zpětně zvýšení nájmu v souladu s navýšením inflace a tuto částku započíst oproti zhodnocení kauce. Tím, že mi neúčtovali inflační navýšení nájmu, údajně došlo k mému bezdůvodnému obohacení, i když inflační doložka není explicitně uvedena ve smlouvě. Mají na toto právo? Předpokládám, že jim toto dle formulace poradil také právník. Ještě mám otázku k ročnímu vyúčtování záloh. Bydlíme v bytě. Majitel mi zaslal vyúčtování za rok 2016, kde jsou uvedeny jednotlivé položky (teplo, voda, teplá voda, měřiče, výtah, úvěr, fond oprav, elektrická energie společných prostor, správa domu). Většina položek se rozpočítává mezi všechny nájemce (32 bytů). Ve vyúčtování jsou uvedeny celkové přijaté platby ode mne na zálohách a dále skutečné náklady za daný rok. Dále je zde uveden i celkový stav na kontech k 31.12. 2016 -4.500 Kč. Na zálohách jsem měla přeplatek 9.000 Kč, vyplaceno mi bylo, ale jen 4.500 Kč (byla odečtena právě položka celkový stav na kontech). Přitom mi majitel není schopen objasnit, co tato položka znamená. Ve smlouvě máme vyúčtování záloh sjednáno takto: "Pronajímatel a nájemce se dohodli na výši placení služeb a nájemného v částce XXX Kč, které  bude placeno měsíčně předem k 15. v měsíci a to bezhotovostně na účet č. : xxxxxxxxx/xxxx. V ceně placení služeb jsou zálohově započítány platby ze teplou a studenou vodu, za dodávky tepla, fond oprav domu, výtah, elektrická energie společných prostor. Pronajímatel hradí z této částky platby dodavatelům a po vyúčtování spotřeby za určité období /1x ročně/ vrátí peníze nájemci dle skutečné spotřeby nebo nájemce uhradí doplatek dle skutečné spotřeby do 30 dnů na uvedené číslo účtu." Má tedy majitel právo po mně chtít již zmiňovaný nedoplatek na kontech, případně i další nedoplatky, které jsou i u všech ostatních položek, kromě tepla a vody, kde mám naopak velký přeplatek? Zahrnují se i poplatky za opravy domu, novou fasádu, okna, výtah, do služeb, které platím já? Předem děkuji za odpověď a s pozdravem Zdenka.

ODPOVĚĎ:
Nejprve k výši úroků z jistiny:
V souladu s ust. § 2254 odst. 2 občanského zákoníků máte nárok požadovat úroky z jistoty (kauce) od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Vzhledem k tomu, že dle přechodných ustanovení nového občanského zákoníku se nájemní vztahy posuzují dle nového občanského zákoníků, který nabyl účinnosti dne 1.1.2014, můžete úroky požadovat od tohoto data. Problém však nastává s výší úroků. Vzhledem k tomu, že žádný právní předpis příslušnou úrokovou sazbu dosud nestanovil, je nutno postupovat dle ust. § 1802 nového občanského zákoníku, dle kterého se použijí „obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy. “ Stanovení jejich přesné výše však v praxi činí nemalé problémy, proto záleží spíše jen na domluvě s Vaším pronajímatelem či případném soudním řešení sporu. Z výše uvedeného ustanovení však nevyplývá, že má jít o úroky ze spotřebitelských úvěrů. V případě aplikace starší judikatury Nejvyššího soudu ČR, konkrétně rozsudku sp. zn. 29 Odo 1214/2005, lze dovodit, že uvedenému ustanovení je nejbližší výpočet úroku za použití průměrné úrokové sazby bank působících na celém území České republiky.
Navyšování o inflaci:
O bezdůvodné obohacení se nejedná. Pronajímatel nemá právo zpětně zvýšit nájemné o inflaci. V souladu s ust. § 2249 občanského zákoníku lze nájemné zvýšit jen na základě písemného návrhu pronajímatele. Pokud s návrhem nájemce souhlasí, začne zvýšené nájemné platit třetí kalendářní měsíc po dojití návrhu. Dále nelze nájemné zvyšovat o inflaci, pokud bylo ve smlouvě ujednáno každoroční zvyšování nájemného.

Nedoplatek na kontech:
Pronajímatel nemá právo požadovat po nájemci přispívání do fondu oprav (přestože to máte ve smlouvě uvedeno). Příspěvky do fondu oprav či na opravy domu nejsou plněními souvisejícími s užíváním bytu. (viz ust. § 2251 odst. 2 občanského zákoníku), proto pronajímatel nemá právo po Vás požadovat případné nedoplatky za tyto příspěvky.
Podle ust. § 2247 občanského zákoníku se plněními souvisejícími s užíváním bytu rozumí: dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.
Pronajímatel tedy může požadovat nedoplatky jen za tyto služby.