Je platná nájemní smlouva, o které neví spolumajitelé, spoluvlastníci pronajímaného bytu, domu, nemovitosti?

Sice avizovala, že byt chce pronajmout, nicméně jen pak napsala e-mail, že tak učinila, originál nájemní smlouvy nemáme k dispozici (na žádost poslala mailem pouze text ve wordu bez osobních údajů o nájemci, jako pronajímatelé mí rodiče nefigurují). Když jsme po ní požadovali úředně ověřenou kopii smlouvy, neodpověděla. S tímto nájemníkem jsou problémy, zřejmě je to i dlužník (odpojení plynoměru). Proti této společnosti se ohrazují i sousedi. Je možné tohoto nájemníka dostat pryč? Je jeho nájemní smlouva platná, když neexistuje ani písemně uzavřená dohoda o užívání nemovitosti? Jsou naši jako spoluvlastníci povinni odvádět daně z pronájmu v této situaci? Jak můžeme postupovat vůči spolumajitelce, která stále trpí nedostatkem finančních prostředků a dům nutně potřebuje rekonstrukci? Za odpověď předem velmi děkuji, Milada.

ODPOVĚĎ:
Z toho co uvádíte lze usoudit, že nájemní smlouva není platná, neboť vaši rodiče jako spoluvlastníci nedali jednak souhlas k pronámu byť části nemovitosti, jednak patrně nejsou ve smlouvě uvedeni jako pronajímatelé (příp. neudělili třetí spolumajitelce plnou moc k uzavření nájemní smlouvy, která by měla být přílohou takové smlouvy). Vaši rodiče se tedy mohou žalobou na určení neplatnosti nájemní smlouvy domáhat vyslovení neplatnosti nájemní smlouvy – bylo by však vhodné doložit onu smlouvu k žalobě (dále výpis z KN prokazující vaše vlastnické právo). Proto nejprve písemně vyzvěte třetí majiteku o předložení originálu nájemní smlouvy ve lhůtě cca 7 dnů s tím, že se domníváte, že smlouva je neplatná a zvažujete podání žaloby. Tuto výzvu pak také přiložte k žalobě. Nicméně je zde možnost, že třetí majitelka s rodiči začne situaci řešit už na základě jejich výzvy a k soudnímu řešení věci nakonec nedojde.
Pokud by soud rozhodl, že nájemní smlouva je neplatná či by bylo již z předložené nájemní smlouvy zřejmé, že je absolutně neplatná, bylo by možno domáhat se vyklizení bytu nájemcem (případně i soudně, pokud by tak nájemce neučinil dobrovolně).
Pokud jde o daně z pronájmu nemovitosti, obecně by měli příjmy danit všichni vlastníci nemovitosti dle velikosti svých podílů. Lze si však písemnou smlouvu uzavřenou mezi spoluvlastníky dohodnout, že příjem z nájmů bude plynout jen určitým vlastníkům, kteří je pak také daní.
O rekonstrukci nemovitosti, která by představovala jen nutnou opravu či údržbu obecně rozhodují všichni spouvlastníci většinou hlasů, o rekonstrukci znamenající zlepšení věci pak rozhoduje dvoutřetinová většina vlastníků. Ve Vašem případě by tedy tak jako tak bylo nutno získat souhlas i třetí majitelky (s podílem 1 na nemovotosti) s rekontrukcí domu. Pokud by k rekontrukci souhlas neudělila, nebylo by možné poté po ní vymáhat vynaložené náklady, v případě, že by rodiče rekonstrukci provedli na vlastní náklady. Pokud by s rekonstrukcí souhlasila, bylo následně možno po třetí spoluvlastnici soudně vymáhat polovinu vynaložených nákladů. Ve Vašem případě však lze vzhledem k problémové spoluvlastnici pokusit se o zrušení spoluvlastnicví (nejspíše vyplacením podílu třetí spolumajitelce na základě odhadní ceny nemovitosti). Pokud by třeti vlastnice nepřistoupila na dohodu o vypořádání spoluvlastnictví za přiměřenou náhradu, můžete se obrátit na soud s žalobou na zrušení spoluvlastnictví. Soud pak rozhoduje v souladu se zákonem, kdy:
a) pokud není možno nemovitost reálně rozdělit (tedy rozdělit dům na samostatné bytové jednotky na základě Prohlášení vlastníka nemovitosti, které se vkládá do katastru nemovitostí),
b) rozhodne o přikázání nemovitosti některému (některým) ze spoluvlastníků (což by jste také v žalobě navrhli, nicméně soud v tomto případě není návrhem žalobce vázán),
c) případně, pokud není možno postupovat dle předchozích bodů, rozhodne o prodeji nemovitosti s rozdělením výtěžku mezi spoluvlastníky.