Užívání soukromé cesty občany - nárok na nájem, nájemné od obce, města, městysu

Tento stav je před cca 3 lety zděděný po mé rodině. Někteří místní obyvatelé jsou tady zvyklí si mezi silnicí a zpevněnou komunikací k vlakové zastávce přes náš pozemek zkracovat cestu, venčit své psy, případně ji občas využijí náhodní chodci nebo společensky unavení z místního hospodského klubu. K zastávce vede v blízkém dosahu veřejná zpevněná cesta, kterou OÚ v roce 2015 vydláždil a zrekonstruoval. Cesta je pro některé obyvatele obce o cca 70 metrů delší než uvedená zkratka, pohyb po ní je bezpečnější než po neudržované zkratce. Zkratka přes náš pozemek je tvořena travnatou plochou a zchátralými schody, kde při velkém dešti teče voda a v zimě se tvoří náledí. Rozhodli jsme se zkratku uzavřít umístěním branky v obavě, že si někdo může přivodit úraz na pozemku v mém vlastnictví. Tuto část pozemku bychom také v budoucnu chtěli užívat pro vlastní účely (sklad dřeva, po úpravě parkovací místo). Povaha průchodu zkratkou umožňovala osadit branku 2m od hranice pozemku obecního úřadu, ostatní vlastníci okolních soukromých pozemků s osazením branky ústně souhlasili. Kvůli naší neznalosti nebyl vyřízen územní souhlas ani žádné jiné úřední povolení. Popis událostí:
Týden po osazení branky se situace zkomplikovala stížností 2 místních obyvatel na obecní úřad OÚ (osazená branka byla po celou dobu otevřená a později zamýšlená branka z druhé strany zkratky na hranici pozemku s OÚ nebyla zatím nainstalována). Obec následně podnikla rychlé kroky, vždy za asistence obecní policie:
-      Obec: doručení dokumentu obecní policií "Výzva k odstranění nepovolené stavby - překážky v komunikaci" kde obec požaduje odstranění branky do 3 dnů jako nepovolené stavby a překážky v místní komunikaci s tím, že pokud tak nebude učiněno, náklady na odstranění branky budou obcí následně požadovány po nás.
-      Naše reakce: návštěva OÚ, snaha domluvit se ztroskotala. Argument, že se jedná o soukromý pozemek a nikoli o místní komunikaci a lidé mohou používat blízko dostupnou jinou cestu, neuspěl. OÚ trval na svém.
Informovali jsme OÚ, že chceme dát věci do pořádku a půjdeme vyřídit žádost na místně příslušný SÚ, který je v jiné obci.
-      podání žádosti o dodatečném povolení stavby oplocení
-      Obec: protože jsme za 3 dny nestihli odstranit branku ani obstarat povolení, obec za osobní asistence obecní policie, pracovníků technických služeb a místostarosty obce na místě branku přes náš výslovný nesouhlas demontovali a odvezli s informací, že branka bude k vyzvednutí na OÚ.
-      Obec: doručení dokumentu "Informace a výzva" obecní policií, kde nás OÚ informuje o našem přestupku dle Zákona o pozemních komunikacích a výše sankce do 300.000 Kč. Dále obec informuje, že branku lze vyzvednout po uhrazení v dopise nespecifikovaných nákladů.
-      Naše reakce: Zaslání písemné odpovědi na dříve doručené dopisy z OÚ obsahující nesouhlas s postupem OÚ, uvedení důvodů. Doručeno na OÚ.
Zaslání oznámení na PČR (jednání OÚ na nás silně psychicky zapůsobilo).
-      SÚ: po cca měsíci při místním šetření SÚ iniciovaným naším podáním žádosti o dodatečném povolení stavby oplocení, nás SÚ informoval, že chybí předmět řízení, tudíž není čím se zabývat. Ústně nás také informoval, že zkratka je v územním plánu obce vedena jako veřejné prostranství.
-      PČR: Odpověď: ve věci není dáno podezření ze spáchání přestupku či trestného činu (ze strany obce) a odkládá se ad acta. Pokud nesouhlasíme s postupem, máme se obrátit na krajský úřad.
Souhrn úvah a zjištěných faktů:
-      dle OÚ přes pozemek v našem vlastnictví vede místní komunikace
-      dle dokumentu PDF s územním plánem (2012 a 2014) na stránkách OÚ je zkratka součástí místní komunikace
-      dle „pasportu“ dodaného OÚ na PČR je zkratka součástí místní komunikace
-      dle stavebního úřadu je zkratka v územním plánu obce vedena jako veřejné prostranství
-      dle online mapové aplikace OÚ (cleerio.cz) je zkratka v územním plánu obce vedena jako veřejné prostranství
-      dle KN je celý dotčený pozemek v našem vlastnictví bez břemen a závazků a je veden jako zastavěná plocha - nádvoří
-      veřejné prostranství a místní komunikace je na našem pozemku vedena bez našeho vědomí a souhlasu
-      obec nemá veřejně dostupnou pasportizaci komunikací (nalezeny pouze pasporty pro lampy, ampliony, dopravní značení)
-      obec na PČR dodala pasport komunikace s následujícími vlastnostmi:
  o      uveden typ komunikace: místní komunikace - obslužná
  o      bez rozhodnutí o zařazení cesty do kategorie místní komunikace
  o      místní komunikace vede přes několik pozemků, z toho jsou 2 v majetku obce a 2 v soukromém majetku
  o      nepřesnosti (např. uvedeno kanalizace: ne, přitom kanalizace je zde cca 20 let)
-      obec tvrdí, že zkratka je místní obslužná komunikace, kterou místní občané používají k cestě na zastávku
-      v blízké dostupnosti je však dlážděná cesta sloužící k obsluze vlakové zastávky (cesta je pro některé obyvatele delší o cca 70m oproti zkratce, OÚ v nedávné době realizoval celkovou opravu a vydláždění této komunikace)
-      obáváme se snížení hodnoty našeho pozemku v případě nutnosti strpět místní komunikaci či veřejné prostranství
-      daň z nemovitosti se platí z celého pozemku vč. prostoru zkratky, kterou nemůžeme používat pro své účely
-      dle informací ze spisu PČR, OÚ už celou věc řeší za asistence právníků zastupujících obec.
-      OÚ nás zatím nijak přímo o ničem neinformoval a nereagoval na náš zaslaný dopis před cca 1,5 měsícem
-      hrozí nám pokuta až 300.000 Kč a nespecifikovaná částka za uhrazení odstranění branky
-      podle dosavadního přístupu OÚ máme obavy z vyměření vysoké pokuty, která pro nás může být likvidační
Otázky:
-      jsme povinni platit pokutu a poplatek za odstranění stavby požadovaný OÚ?
-      jsme povinni strpět komunikaci na pozemku v našem vlastnictví, přestože je k dispozici jiná cesta a obec není vlastníkem dotčené části našeho pozemku?
-      Čemu věřit a čím se řídit, pokud jsou v evidencích a tvrzení úřadů rozpory (KN x SU x OÚ x UP?? )
-      bylo by možné uzavření průchodnosti zkratky alespoň 1 brankou, pokud by se měla respektovat varianta UP s veřejným prostranstvím - pokud vůbec lze takto uvažovat o zachování přístupu na veřejné prostranství (míníme tím snížení rizika příp. zranění cizích osob při průchodu na našem pozemku a snížení obtěžujícího provozu).
-      lze docílit realizace obou branek a celý pozemek užívat pro vlastní účely?
-      jaký byste doporučili postup pro řešení výše uvedeného?
Děkujeme.

ODPOVĚĎ:
Zákon o pozemních komunikacích stanovuje:  
Pevnou překážku lze umístit na pozemní komunikaci pouze na základě povolení silničního správního úřadu vydaného po projednání s vlastníkem dotčené pozemní komunikace, se souhlasem Policie České republiky. Povolení lze vydat pouze za předpokladu, že nebude ohrožena bezpečnost a plynulost silničního provozu a že žadatel o vydání povolení zajistí na svůj náklad všechna potřebná opatření.
Pevné překážky, na jejichž umístění nebylo vydáno povolení, jsou jejich vlastníci povinni odstranit na svůj náklad ve lhůtě stanovené silničním správním úřadem. Po marném uplynutí stanovené lhůty je vlastník, popřípadě správce dálnice, silnice nebo místní komunikace oprávněn odstranit pevnou překážku na náklady jejího vlastníka. Co se týká lhůty, ta by měla být přiměřená.
V případě pokuty Vám vzniká povinnost ji zaplatit pouze pokud bylo vydáno rozhodnutí, kterým se pokuta ukládá. Jestliže takové rozhodnutí není, nevznikla povinnost platit pokutu.
Ve Vašem případě bohužel došlo ke vzniku tzv. obecného užívání této části pozemku:
"Každý užívat pozemní komunikace bezplatně obvyklým způsobem a k účelům, ke kterým jsou určeny (dále jen "obecné užívání"). Uživatel se musí přizpůsobit stavebnímu stavu a dopravně technickému stavu dotčené pozemní komunikace."
Tzv. obecné užívání je specifické tím, že je nerozhodné, kdo je vlastníkem předmětného pozemku – zda soukromá osoba, obec či stát apod. Pokud takový pozemek (jeho část) je veřejně dostupný, dlouhodobě užívaný neomezeným okruhem osob a takto je to dlouhodobě trpěno vlastníkem daného pozemku, obecně vzniká tzv. obecné užívání a vlastník pozemku je povinen jej strpět.
Dále v případech, kdy je pozemek, který je ve vlastnictví soukromé osoby, využíván jakožto veřejné prostranství a vlastník pozemku nemá s obcí uzavřenou nájemní smlouvu, měla by obec s takovým vlastníkem nájemní smlouvu uzavřít, protože dané soukromé pozemky jsou fakticky využívány všemi občany obce. Pokud k uzavření takové nájemní smlouvy, nebo jiné dohodě nedojde, je obec povinna vydat vlastníkům veřejných prostranství finanční částku, o kterou se takto bezdůvodně obohatila (a to ve výši odpovídající průměrnému nájmu). Vlastníci veřejných prostranství tak mohou obec žalovat, aby jim bezdůvodné obohacení vydala.
K tomu např. rozhodnutí Nejvyššího soudu (32 Odo 872/2003) :
"Obec nemá podle ustanovení § 34 zákona č. 128/2000 Sb. , o obcích, právo na to, aby vlastník pozemku, který je součástí veřejného prostranství, strpěl jeho bezplatné užívání. Obci vzniká bezdůvodné obohacení plněním bez právního důvodu, není-li užívání takového pozemku upraveno smlouvou mezi jeho vlastníkem a obcí."
Rozpory v evidencích by rozhodně neměly být, měl by zde být soulad mezi údaji. Je nezbytné na tyto rozpory upozornit tak, aby bylo vyjasněno, které údaje jsou platné a které nikoliv.