Sleva z nájmu, nájemného - porušení nerušeného užívání pronajaté věci

Samozřejmě vím, že musím umožnit stavební firmě vstup na pozemek z důvodu rekonstrukce. Bohužel ale firma, která stavbu provádí se nás na nic neptá a bez našeho souhlasu vyvalí branku vstoupí na pozemek, na budovu nainstaluje jednotku klimatizace a odejde bez uzavření vstupu. Na pozemek se nám díky tomu dostávají cizí lidi (opilci) kteří následně ohrožují naše děti a mou přítelkyni. Potřebuji poradit:
1. Jak mohu donutit vlastníka stavby, aby se s námi domluvil na podmínkách vstupu a hlavně, aby domluvené dodržel.
2. Z důvodu ochrany klimatizací si nainstalovali kameru, která směřuje na náš pozemek, nelíbí se mi, že nás může kdokoliv sledovat.
3. Potřebuji zajistit, aby při výkonu prací na zdi sousedící se zahradou jsme byli informováni o pádu sutin.
Děkuji.

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:

1/ Domluva vstupu na pozemek:
V tomto ohledu se můžete vydat v zásadě dvěma cestami:
a/ jednat vlastním jménem nebo
b/ jednat prostřednictvím vlastníka pozemku (pronajímatele, resp. propachtovatele), popř. můžete zvolit obě varianty současně.
Dle § 2211 občanského zákoníku platí, že ohrozí-li třetí osoba nájemce v jeho nájemním právu nebo způsobí-li nájemci porušením nájemního práva újmu, může se ochrany domáhat nájemce sám.

Nájemní smlouva pronajímatele (mimo jiné) zavazuje zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu (§ 2205 písm. c) občanského zákoníku).
S vlastníkem rekonstruované stavby proto můžete jednat buď sám, nebo se v této věci můžete obrátit na pronajímatele, resp. propachtovatele s žádostí, aby Vám zajistil nerušené užívání pronajatého pozemku.
Jako argument pro urychlení pronajímatelovy, resp. propachtovatelovy aktivity můžete použít odkaz na § 2212/3 občanského zákoníku, dle něhož platí, že bude-li nájemce rušen v užívání věci nebo jinak dotčen jednáním třetí osoby, má právo na přiměřenou slevu z nájemného, pokud takové jednání třetí osoby pronajímateli včas oznámil.
Na vysvětlenou shora uvedeného připomínám, že ustanovení občanského zákoníku o nájmu jsou přiměřeně použitelná rovněž pro pacht (jak vyplývá z § 2341 občanského zákoníku).
Je sice pravdou, že vlastník rekonstruované stavby má právo na vstup na Vámi užívaný pozemek, uplatnění tohoto práva má však své limity. Konkrétně dle § 1022/1 občanského zákoníku platí, že nemůže-li se stavba stavět nebo bourat, nebo nemůže-li se opravit nebo obnovit jinak než užitím sousedního pozemku, má vlastník právo po sousedovi požadovat, aby za přiměřenou náhradu snášel, co je pro tyto práce potřebné.
Zaměstnanci stavební firmy tak v žádném případě nemohou svévolně vstupovat na Vámi užívaný pozemek, nýbrž se tak může stát pouze po dohodě s vlastníkem tohoto pozemku a především za přiměřenou náhradu.
Nebude-li vlastník rekonstruované stavby ochoten se s Vámi na pravidlech vstupu na pozemek dohodnout, resp. nebude-li dohodu dodržovat, budete oprávněn se obrátit na místně příslušný okresní soud s návrhem na vydání předběžného opatření (kterým by soud vlastníku rekonstruované stavby, resp. zaměstnancům stavební firmy zakázal vstup na Váš pozemek). Jelikož toto řešení pro Vás může být poněkud náročné (a to i časově), můžete vlastníku rekonstruované stavby pohrozit, že v případě dalšího neoprávněného vstupu na Vámi užívaný pozemek přivoláte Policii ČR (mohlo by se jednat o poměrně pádný argument pro uzavření dohody, resp. její následné respektování).

2/ Zaměření kamery:
Ze soukromoprávního hlediska je v této souvislosti nutné vycházet z § 86 občanského zákoníku, dle něhož nesmí nikdo zasáhnout do soukromí jiného, nemá-li k tomu zákonný důvod. Zejména nelze bez svolení člověka narušit jeho soukromé prostory, sledovat jeho soukromý život nebo pořizovat o tom zvukový nebo obrazový záznam, využívat takové či jiné záznamy pořízené o soukromém životě člověka třetí osobou, nebo takové záznamy o jeho soukromém životě šířit.
Je nepochybné, že zaměřením kamery na Vámi užívaný pozemek, resp. jeho část je zasaženo Vaše soukromí. Dle § 82/1 občanského zákoníku se můžete domáhat toho, aby bylo od neoprávněného zásahu do Vašeho soukromí upuštěno (přičemž tohoto upuštění se můžete domáhat i soudní cestou).
Provozovatele předmětné kamery proto můžete písemně vyzvat k tomu, aby kameru okamžitě přesměroval, a to tak, aby ani částečně nesnímala Vámi užívaný pozemek.

Nedojde-li na základě Vaší výzvy k nápravě, budete oprávněn se v této věci obrátit na Úřad pro ochranu osobních údajů:
https://www.uoou.cz/
neboť kamerovým snímáním, které není tomuto úřadu nahlášeno, může dojít k neoprávněnému zpracování osobních údajů (za které hrozí citelné pokuty).

3/ Informování o pádu sutin:
V tomto ohledu je vše spíše otázkou dohody se zaměstnanci stavební firmy. V případě jejich neochoty Vás o pádu sutin informovat můžete kontaktovat místně příslušný stavební úřad s podnětem k provedení kontrolní prohlídky stavby, a to za účelem ověření, jak je zajištěna bezpečnost provádění stavebních prací (§ 132 a § 133 stavebního zákona).

_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. občanský zákoník
zákon č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

Aktuální znění těchto právních předpisů naleznete zde:
https://portal.gov.cz/app/zakony/