Platnost nájemní smlouvy podepsané pouze většinovým spoluvlastníkem bytu, domu, nemovitosti - je platná nebo ne?
- Uložil(a): Mgr. Hana Wernerová (právník)
- Kategorie: Bydlení, nájem, nájemníci, SVJ, BD
Vlastním 1/4 idealní části na rodinném domě (tak je to uvedeno v katastru i když si myslím, že by to měl být spíše obytný dům - jde o 8 bytových jednotek cca 430 m2), druhý spolumajitel vlastní zbylých 3/4. Nevím jaké a zda mám vůbec nějaká rozhodovací práva, on říká že ne, jelikož je většinový vlastník, tak si muže dělat co chce a ja musím jen přihlížet a nemusí se mě vůbec na nic ptát.
Prostě chová jako by to bylo celé jeho. Zabral si nejlepší byty a dal si tam bez mého vědomí nájemníky. Nebyl jsem vůbec u podpisu nájemních smluv, ani jsem neměl možnost rozhodnout, zda v nemovitosti ve spoluvlastnictví tyto konkrétní nájemce chci. Netuším kdo za mě podepsal nájemní smlouvy. Jsou takové nájemní smlouvy po právní stránce vůbec platné, když nemá ani plnou moc? Dále si zabral zahradu a dal ji k užívání nájemníkům a já tam nesmím (oplotil si to). Nyní pro jedny nájemníky vyboural v prvním patře místo okna prosklené dveře a postaví jim tam balkon, aby mohli venku kouřit a mě vykuřovat do okna (bydlím v bytě nad nimi). Může toto vše dělat opravdu bez mého vědomí a souhlasu? Mám vůbec nějaké právo jako 1/4 majitel, nebo musím jen trpělivě přihlížet, jak se mi v duchu směje? Připadá mi, že jeho nájemníci mají větší právo (schovávají se za něj) než já. Jsem z toho už zoufalý. Děkuji za osvětlení mé situace. Benedikt
ODPOVĚĎ:
Je pravdou, že jako menšinový spoluvlastník jste ve značné nevýhodě. Občanský zákoník na různá právní jednání vyžaduje rozdílný souhlas spoluvlastníků. Konkrétně § 1128 stanoví, že "O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů." Běžnou správou se rozumí různé opravy, úklid, atd... Dále § 1129 stanoví "K rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Nedosáhne-li se této většiny, rozhodne na návrh spoluvlastníka soud." Do této kategorie spadá i problematika nájmu domu třetím osobám nebo různé stavební úpravy. Tedy ani v tomto ohledu se Vás na nájem ptát nemusí. Dále dle § 1132 "K rozhodnutí, na jehož základě má být společná věc zatížena nebo její zatížení zrušeno, a k rozhodnutí, na jehož základě mají být práva spoluvlastníků omezena na dobu delší než deset let, je třeba souhlasu všech spoluvlastníků". Toto se týká zatížení nemovitosti např. zástavním právem či věcným břemenem. Otázkou tedy je, zda by nebylo ve Vašem případě nejjednodušší žádat vypořádání podílového spoluvlastnictví. Pokud jde o zahradu, tak tam Vám nesmí znemožnit přístup, jste spoluvlastníkem a máte právo své vlastnické právo realizovat. Pokud Vám ale zahradu nezpřístupní dobrovolně, musíte se obrátit na soud.
> Stránka obsahuje odpověď na tato témata:
- Zákaz vstupu na zahradu ve spoluvlastnictví vydaný většinovým spoluvlastníkem - legálnost takového postupu