Trvání pachtovní smlouvy v případě nepřístupnosti pozemků do pozemkové úpravy

2/ na tuto smlouvu jsem dal v roce 10.4.2013 výpověď, tedy uplynulo již i dokonce 5 let pro případnou trvalou kulturu
3/ dále se sice uvádí, že v případě nepřístupnosti pozemků smlouva stále trvá až do pozemkové úpravy – to je neproblémovější bod, jelikož pronajímatel se na toto soustavně odvolává a tvrdí, že smlouva s placením mrzkého nájemného 250 Kč je tedy stále platná
4/ je uvedeno, že „...ve zjednodušené evidenci je výše nájemného 1% z průměrné ceny půdy pro daný katastr – toto ujednání je právě i v rozporu s částkou, 250 Kč za cca 4000 m2 pozemků již v době počátku platnosti smlouvy a je dokonce i nyní, protože na pozemcích proběhla tzv. digitalizace, kdy výměry jsou již jiné, průměrná cena půdy je rovněž vyšší a navíc jsem se stal 1 vlastníkem pozemků na LV 46 v k. ú. Hustopeče a tedy moje výměra pozemků je nyní dvojnásobná, tedy cca 9200 m2
5/ nájemce postoupil převážnou část pozemků do užívání společnosti Vinice Hustopeče, s. r. o. a ta rovněž nemá zájem přistoupit na mé návrhy pro novou smlouvu.
Pro tyto důvody jsem nájemci navrhnul, že požaduji nájemné 5.000 Kč/hektar a sepsání nové smlouvy, která bude odpovídat skutečnému stavu (výměry, podílové vlastnictví a dnešním cenám). Ten toto odmítá a tvrdí, že původní smlouva je platná a navíc i proto, že mám pozemky již nyní ve spolu podílovém vlastnictví se svojí matkou v poměru ideální 1/2 a ta pro svůj zdravotní stav není schopna nyní novou smlouvu ani podepsat. Mám tedy prosím za současného stavu napadnout původní smlouvu pro výše uvedené důvody, nebo jí dokonce považovat za neplatnou a pozemky se snažit nějak převzít. Chování pronajímatele je totiž velmi neseriózní. Zjistil jsem například, že část dříve pronajaté pozemky v roce 2010 vypověděl, ale takovým způsobem, že je předal do užívání pro mě neznámým lidem a nyní jsou napříč přes mé pozemky nasázené vinice, já platím daně z pozemků a jiní lidé mi tam tak zdarma a pokud vím, bez oprávnění hospodaří. Dále jsem zjistil, že tento pronajímatel, na pozemcích, kde máme duplicitu LV 11001 a LV 11343 k. ú Hustopeče, bez souhlasu a smlouvy kohokoliv z vlastníku hospodaří, nikomu za to nic nehradí a ještě má tu drzost „argumentovat“ tím, že neví komu by platil, když je tam duplicita a to dle jeho vystupování opravňuje k užívání pozemků, bez jakékoliv smlouvy či dokonce souhlasu některého z majitelů a placení čehokoliv a ještě na tyto pozemky pobírá státní dotace a pod. Předem děkuji za odpověď. Boleslav

ODPOVĚĎ:
Příloha smlouvy nemusí být smluvními stranami samostatně podepsána (byť se tak někdy děje). Je-li tato příloha součástí smlouvy v okamžiku jejího uzavření, přičemž obě smluvní strany s touto přílohou souhlasí, stává se příloha součástí smlouvy a stejně jako smlouva, i tato příloha je pro smluvní strany závazná.
Pokud jste platnost nájemní smlouvy ukončil výpovědí, bylo vhodné řešit skutečnost, že nájemce na toto ukončení nájmu nedbal, bezodkladně po ukončení nájmu (tedy cca v roce 2014).
Co se týče článku I. nájemní smlouvy, který (mimo jiné) stanoví:
„V případě, že pozemek je pro vlastníka nepřístupný, nemůže výpovědní lhůta skončit dříve než budou provedeny pozemkové úpravy a pozemek zpřístupněn. “
není mi zřejmý účel tohoto ustanovení. Bylo by logické, pokud by toto ustanovení dopadalo pouze na případy, kdy bude nájemní smlouva vypovězena ze strany nájemce (tzn. pokud by nájemce ukončil nájem výpovědí, ovšem pozemky by nebyly pro jejich vlastníka přístupné, pokračoval by nájemní vztah, tedy i povinnost nájemce hradit nájemné, až do okamžiku zpřístupnění těchto pozemků).
V opačném případě, tedy pokud je nájemní smlouva vypovídána ze strany pronajímatele, se toto ustanovení jeví snadno zneužitelným (pouhé znepřístupnění pozemků by de facto anulovalo právní následky výpovědi a vlastníkovi by tak bylo znemožněno nájem jednostranně ukončit). Pokud nájemce v současné chvíli postupuje právě tímto způsobem (kdy tedy odmítá účinnost obdržené výpovědi s poukazem na nepřístupnost pozemků), bylo by možné aplikovat § 8 občanského zákoníku, dle něhož platí, že zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany.
Je pravdou, že nájemní smlouva je v ustanovení, které upravuje výši nájemného, poněkud nejasná. Předmětné ustanovení by bylo možné vyložit například tak, že oním smluvním nájemným je právě částka 215, - Kč, zatímco za nájem pozemků po pozemkové úpravě má být hrazeno nájemné ve výši 1% z průměrné ceny těchto pozemků. Z tohoto důvodu je podstatné, jakou praxi mezi sebou smluvní strany ve věci hrazení nájemného a jeho výše zavedly a zda byla tato praxe některou smluvní stranou v minulosti zpochybněna (pokud totiž nájemní vztah trvá již cca 11 let a doposud ani nájemce, ani pronajímatel nevznesli námitky proti výši nájemného a jeho hrazení, lze předpokládat, že i přes určitou nejasnost nájemní smlouvy obě smluvní strany se zavedenou praxí souhlasí).
Co se týče skutečnosti, že nájemce přenechal část pozemků do užívání třetí osobě, je podstatné, zda se jednalo o podnájem, k němuž byl zapotřebí Váš souhlas či nikoli. V každém případě však platí, že není zapotřebí (resp. by to odporovalo platné právní úpravě), abyste s podnájemcem uzavíral jakoukoli nájemní smlouvu.
Ohledně Vašeho dalšího postupu je podstatné, čeho hodláte dosáhnout. Máte-li v úmyslu se z nájemního vztahu vyvázat, můžete se domáhat vyslovení platnosti výpovědi z roku 2013 či vyslovení neplatnosti nájemní smlouvy jako takové (tato druhá varianta však není příliš praktická). Jsou-li některé Vaše pozemky užívány bez existence nájemního či podnájemního vztahu, bude možné se domáhat jejich vyklizení.
V této souvislosti Vám doporučuji kontaktovat advokáta:
www.advokatikomora.cz
který posoudí, jaký ze shora uvedených právních kroků bude ve Vašem případě optimální, popř. rozhodne, že bude učiněno několik samostatných právních kroků, a to dle právního stavu Vašich jednotlivých pozemků. Nebude-li možné se s nájemcem vypořádat mimosoudně (a to ani za asistence advokáta), budete moci s pomocí advokáta podat k soudu příslušnou žalobu.

_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník

> Stránka obsahuje odpověď na tato témata:

• Podnájem, podnajímání pachtovaného pozemku nájemníkem bez souhlasu pronajímatele (majitele) pozemku - důvod výpovědi pachtovní smlouvy