Odmítnutí zvýšení nájmu nájemníkem z důvodu nedostatečné péče a oprav v nájemním domě

Jedním ze stavebních úprav byla přístavba balkónů do vnitrobloku na jedné straně domu, tedy i u našeho bytu, cca v r. 2012. Tehdy bylo majitelem sděleno, že balkóny nebudou vůbec započítávány do nájmu. Po dobu stavebních úprav s extrémním hlukem (i o víkendech) nám nebyl snížen nájem. Důvody proti výši uvedené částky navýšení nájmu:
1. Do bytu jsme nechali instalovat na vlastní náklady v 80. letech vlastní topení – kvalitní radiátory s rozvody do všech místností a kombinovaný plynový kotel - ten byl námi také na vlastní náklady v mezidobí 2x vyměněn za nový (v bytě se předtím topilo kamny na uhlí či plyn zvlášť v každé místnosti, které jsme také koupili, v bytě před 55 lety nebylo žádné topení). Rovněž jsme koupili a instalovali kombinovaný 100 litrový bojler na ohřev vody, který ohřívá jak vodu do bytového vodovodního řadu, tak i vodu do radiátorů;
2. Majitel nikdy neprovedl v bytě žádné úpravy či opravy. Výjimkou jsou, jak výše uvedeno, balkóny (cca 3 m2) místo oken ve vnitrobloku na naší straně domu. Balkónové dveře mají pouze jeden základní nátěr a betonová pokládka podlahového prostoru balkónu je velmi nekvalitní, na mnoha místech do hloubky popraskala, tzn. místo podlahy máme krátery. Na ně jsme koupili a položili dřevěné pokládky, aby se tam dalo jakž takž vstoupit;
3. V bytě jsou letitá dřevěná dvojitá okna, která nikdy nebyla vyměněna ani opravena, s výjimkou nátěru (ovšem pouze z jedné venkovní strany vnějšího okna). Před lety nechali majitelé vymalovat zvenčí dům a okna (jedna strana zvenčí), u všech oken také vyměnili zevní parapety za měděné. Firma při oprávkách odstranila starý kyt, avšak novým extrémně šetřila. Od té doby jsou okna velmi dobře propustná, tj. ze všech oken (jedná se přitom o stará dřevěná dvojitá okna) nám do bytu fouká. Okna jsme tak museli sami provizorně utěsnit (avšak i z horní části oken fouká) ;
4. Bydlíme v posledním patře a nad námi byla půda, ze které majitel nechal vytvořit několik bytů. Strop našeho bytu opakovaně nad námi praská, opakovaně na vlastní náklady necháváme opravovat omítku, tmelit dlouhé a hlubší praskliny, avšak pomůže to pouze krátkodobě. Přišli jsme i o sklepy, kam nám majitel zamezil přístup;
5. Rovněž nám, na rozdíl od jiných bytů pronajímaných cizincům, nefunguje domovní zvonek, všichni návštěvníci a poskytovatelé objednaných služeb nám musí předem zavolat;
6. Podlaha bytu je pokryta na naše náklady pokryta PVC pokládkou a celoplošnými koberci;
7. Instalace internetu v bytě je na vlastní náklady.
O výše uvedených problémech byl majitel již v minulosti informován. Je mu znám stav bytu. Majitel nyní navyšuje čistý nájem z původních 11.900 Kč na 17.200 Kč (jedná se o částku bez záloh na služby, které činí cca 5 000 Kč) s odvoláním na cenovou mapu Asociace realitních kanceláří ČR. Majitel uvádí, že podle OZ má pronajímatel možnost obrátit se na nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, a to až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Podle zjištění z cenové mapy Asociace realitních kanceláří ČR je v dané lokalitě obvyklý nájem v rozmezí 201 – 250 Kč/m2. Pokud budeme s návrhem na zvýšení nájemného souhlasit, začneme hradit zvýšené nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu (§ 2249 odst. 3 NOZ). My však nesouhlasíme s uvedenou částkou navýšení nájmu vzhledem k výše uvedenému. Uvedená částka obvyklého nájmu v rozmezí 201 – 250 Kč/m2 podle cenové mapy Asociace realitních kanceláří ČR se podle nás týká upravených funkčních bytů s adekvátními podmínkami poplatnými dnešní době, včetně majiteli instalovaných topných těles i bojlerů. Prosím o návrh zamítavé odpovědi s odvoláním na konkrétní paragrafy Občanského zákoníku. Děkuji. Amálie

ODPOVĚĎ:
Je třeba poukázat zejména na ustanovení § 2249 Občanského zákoníku, který stanoví:
(1) Neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.

(3) Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu."

Zdůvodnění zamítavé odpovědi nikde výslovně oporu v zákonných ustanoveních nemá. Vyplývá obecně z ust. § 2259 až § 2269 Občanského zákoníku - Úpravy a změny bytu. Je třeba pronajímateli sdělit, že s návrhem na zvýšení nájemného nesouhlasíte a uvést detailně důvody, které Vás k tomu vedou. Pokud se bude pronajímatel domáhat zvýšení nájemného soudně, musíte trvat na vypracování znaleckého posudku na byt, který zadokumentuje stav bytu a bude oporou pro vysvětlení, že byt neodpovídá běžným standardům bydlení - § 2257 odst, 1 "Pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání". Výslednou částku pak určí soud na základě provedeného dokazování, zejména uvedeného znaleckého posudku.

► Stránka obsahuje odpověď na tato témata:

• Nepečování pronajímatelem, majitelem o pronajímané prostory a odmítnutí zvýšení nájmu nájemníkem, nájemcem - může to udělat?
• Pronajímatel neinvestuje do bytu - může nájemník, nájemce odmítnout zvýšení nájmu z tohoto důvodu?