Pozemek státu - jak získat nájemní smlouvu na soukromou stavbu a věcné břemeno na cestu ke své stavbě

Vlastník pozemku (stát - UZSVM) se mnou odmítl uzavřít nájemní smlouvu, bylo a je hrazeno bezdůvodné obohacení ve výši nájmu. Stavba si 2012–2013 vyžádala značnou rekonstrukci, aby mohla být užívána. Ovšem k nové (re) kolaudaci na opětovně obchodní prostory nedošlo (stavba je užívána na základě kolaudace na obchodní prostory z 2003), neboť vlastník stavby (stát) začal dělat obstrukce a stavební úřad zahájil dvě řízení a to:
1) řízení o dodatečné povolení stavby a
2) řízení o odstranění stavebních úprav.
Při rekonstrukci stavby došlo pouze k opravám, nikoliv rozšíření či zvětšení stavby, opravě fasády a výměně oken, dveří a výkladců, udělání nové podlahy a rozpříčkování prostoru (vše dle plánu architekta a veškeré povolení od hygieny, hasičů, památkového úřadu, sousedů apod. byly kladné v můj prospěch). Nedošlo tedy k navýšení nebo rozšíření budovy. Stavební úřad byl o tomto informován, ohláškou, nevyskytly se problémy, pak zahájily řízení o stavební povolení, ve kterém požadují „vztah k pozemku“. Majitel pozemku odmítá svůj pozemek prodat, odmítá mi poskytnout nájemní smlouvu, odmítá mi udělit souhlas s opravami stavby. Jediné co chce je plnění z bezdůvodného obohacení. Stavební úřad nadto tvrdí, že mi neposkytne kolaudaci pokud nebudu mít „vztah k pozemku“, který ovšem nemám jak získat. Podala jsem 3 žaloby a to na:
1) povinnost uzavření nájemního vztahu mezi vlastníkem pozemku (státem) a mnou (vlastníkem budovy)
2) povinnost udělit souhlas se stavebními opravami
3) povinnost prodat pozemek pod stavbou trvalou
Je nějaké možnost, jak „legalizovat“ stavební opravy (i ty budoucí) tak, aby mi byla dodatečně udělena nová kolaudace a nedošlo k uvedení do původního stavu, resp. odstranění oprav nebo nedošlo k vymáhání pokuty. Je nějaká možnost, jak účinně získat nájemní smlouvu se státem (UZSVM) a tím tyto opravy legalizovat?
Popř. jaká je šance, že UZSVM bude muset prodat svůj pozemek (který je lokalizován ve dvorním traktu zástavby, tedy nejedná se o lukrativní pozemek?
Děkuji. Berta

ODPOVĚĎ:
Přestože v důsledku Vámi provedených oprav nedošlo ani ke zvýšení, ani k půdorysnému rozšíření stavby, mohlo se skutečně jednat o změnu dokončené stavby, k jejímuž provedení je zapotřebí přivolení stavebního úřadu. Kromě nástaveb a přístaveb totiž stavební zákon ve svém § 2/4 a 5 stanoví, že změnou dokončené stavby jsou rovněž stavební úpravy, při kterých se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby, přičemž tyto stavební úpravy podléhají stejnému povolovacímu režimu, jako běžné stavby. To však spíše na okraj.
Z Vašeho dotazu není možné dovodit, z jakého důvodu bylo stavebním úřadem zahájeno řízení o odstranění stavebních úprav, resp. následně řízení o dodatečném povolení stavby. V dotazu totiž uvádíte, že jste postupovala na základě stavební ohlášky, doplněné o veškerá vyjádření dotčených orgánů. Mohu se proto pouze domýšlet, že byly provedeny i takové práce/stavební úpravy, na které se souhlas stavebního úřadu nevztahoval.
Sama skutečnost, že právní vztah vlastníka stavby a vlastníka pozemku není upraven, by neměla být důvodem pro zahájení řízení o odstranění stavebních úprav, resp. tento nežádoucí fakt měl být stavebním úřadem řešen v okamžiku, kdy povoloval provedení stavebních úprav, nikoli dodatečně (to se však již pohybuji na poli spekulací, neboť tyto skutečnosti z Vašeho dotazu výslovně nevyplývají).

Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Jak legalizovat stavební úpravy:
Pakliže bylo stavebním úřadem zahájeno řízení o odstranění stavebních úprav a následně řízení o dodatečném povolení těchto stavebních úprav, je zapotřebí postupovat dle § 129 stavebního zákona, tzn. doplnit ty dokumenty/podklady, které stavební úřad vyžaduje.
Z dotazu není možné dovodit, v čem spatřuje stavební úřad nedostatky, tzn. z jakého důvodu zahájil řízení o odstranění stavebních úprav. Je-li jediným důvodem neexistence právního vztahu mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby, jedná se dle mého názoru o důvod nedostatečný (tato skutečnost měla být stavebním úřadem řešena v rámci řízení o povolení stavebních úprav).
Pro co nejrychlejší legalizaci stavebních úprav je nicméně zapotřebí vyhovět všem požadavkům stavebního úřadu. Z tohoto důvodu Vám doporučuji kontaktovat příslušného referenta stavebního úřadu a konzultovat s ním, v čem jsou spatřovány nedostatky a jakým způsobem mohou být odstraněny.

2/ Jak získat nájemní smlouvu se státem:
V tomto ohledu je podstatné, čeho se hodláte po státu, jako vlastníkovi pozemku pod Vaší stavbou, vlastně domáhat.
Máte-li zájem o zpřístupnění pozemku za účelem provedení oprav Vaší stavby, nabízí se Vám v zásadě dvě možnosti řešení:

a/ Soukromoprávní varianta:
Dle § 1022/1 občanského zákoníku platí, že nemůže-li se stavba stavět nebo bourat, nebo nemůže-li se opravit nebo obnovit jinak než užitím sousedního pozemku, má vlastník právo po sousedovi požadovat, aby za přiměřenou náhradu snášel, co je pro tyto práce potřebné.
S vlastníkem pozemku se proto můžete primárně dohodnout na zpřístupnění jeho pozemku za účelem provádění konkrétních oprav Vaší stavby. Není-li tato dohoda možná (což v dotazu uvádíte), můžete se zpřístupnění pozemku domáhat soudní cestou.

b/ Veřejnoprávní varianta:
Kromě podání soukromoprávní žaloby (na zpřístupnění pozemku za účelem provedení oprav) je možné se v této věci obrátit rovněž na místně příslušný stavební úřad. Dle § 141 stavebního zákona platí, že pro vytvoření podmínek k provedení stavby nebo její změny, nutných zabezpečovacích prací, nezbytných úprav, udržovacích prací a k odstranění stavby nebo zařízení může stavební úřad uložit těm, kteří mají vlastnická nebo jiná věcná práva k sousedním pozemkům či stavbám na nich, aby umožnili provedení prací ze svých pozemků nebo staveb, pokud mezi zúčastněnými osobami nedošlo k dohodě. Ten, v jehož prospěch byla tato povinnost uložena, musí dbát, aby co nejméně rušil užívání sousedních pozemků nebo staveb a aby prováděnými pracemi nevznikly škody, kterým je možno zabránit. Po skončení prací je povinen uvést sousední pozemek nebo stavbu do předchozího stavu.
V dotazu uvádíte, že jste zvolila soukromoprávní variantu a podala k soudu žalobu. Je otázkou, zda je tato varianta rychlejší (to ostatně závisí na praxi konkrétního soudu), soukromoprávní varianta představuje v každém případě cestu nákladnější.
Máte-li zájem o zřízení trvalého přístupu k Vaší stavbě, lze zvolit institut výprosy (§ 2189 a násl. občanského zákoníku), výpůjčky (§ 2193 a násl. občanského zákoníku), nájmu (§ 2201 a násl. občanského zákoníku), služebnosti (§ 1274 a násl. občanského zákoníku) ) nebo (a to především) nezbytné cesty (§ 1029 a násl. občanského zákoníku).
Není-li dohoda o trvalém zpřístupnění státního pozemku možná, jeví se jako nejvhodnější podat žalobu nikoli na zřízení nájemního vztahu, nýbrž na zřízení nezbytné cesty, neboť tento institut je zákonodárcem "šitý na míru" situacím, které odpovídají té Vaší.
Vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek. Nedojde-li k dohodě, může být nezbytná cesta zřízena rozhodnutím soudu. Nezbytnou cestu může soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako služebnost. Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen.

K institutu nezbytné cesty více zde:
https://www.epravo.cz/top/clanky/nezbytna-cesta-ve-svetle-aktualni-judikatury-106339.html
https://www.epravo.cz/top/clanky/k-problematice-prava-nezbytne-cesty-97803.html

Trvalého zpřístupnění stavby je možné se domáhat rovněž prostřednictvím § 170/2 stavebního zákona. Dle tohoto ustanovení platí, že právo k pozemku nebo stavbě lze odejmout nebo omezit též k vytvoření podmínek pro nezbytný přístup, řádné užívání stavby nebo příjezd k pozemku nebo stavbě. Tuto variantu nicméně doporučuji zvolit až v druhém sledu, tedy v případě neúspěchu při soudním zřízení nezbytné cesty.

3/ Prodej státního pozemku:
ama skutečnost, že Vaše stavba stojí na cizím pozemku, není dle mého názoru dostatečným důvodem pro vydání soudního rozhodnutí o povinnosti státu prodat Vám příslušnou část státního pozemku. Získáním té části státního pozemku, která je zastavěna Vaší stavbou, by se ostatně Vaše potíže se zpřístupněním pozemku nevyřešily.

_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník

► Stránka obsahuje odpověď na tato témata:

• Prodej státního pozemku, na kterém stojí soukromá stavba
• Nezbytná cesta k nemovitosti
• Legalizace stavebních úprav, oprav soukromé stavby umístěné na pozemku státu
• Jak donutit stát k uzavření nájemní smlouvy a věcného břemene, služebnosti práva cesty k soukromé stavbě, nemovitosti