Propadnutí kauce nájmu při předčasném ukončení nájemní smlouvy - je to legální a podle zákona?

Byt se mi líbí, vyhovuje vše splňuje a má dobrou cenu nájmu. nerad bych přišel o možnost zde bydlet. Jak to mám podat majitelům a makléři, aby z toho nechtěli vycouvat? Někde jsem dokonce četl, že je jedno, že je toto uvedené ve smlouvě, že od roku 1.1.2014 je toto nezákonné a tudíž neplatné i když je to podepsané ve smlouvě, tzn. že pronajímatel nemůže zabavit kauci nájmu (jistotu) jen proto, že se nájemník rozhodne ukončit nájemní smlouvu předčasně (tzn. že jde o nezákonnou klauzuli, která je tím pádem od počátku neplatná, i kdyby byla podepsána - není zde "smluvní volnost").
Doporučili byste mi podepsat s tím, že když se vyskytne situace, že budu muset smlouvu vypovědět, tak právo je na mé straně a kauce mi nemůže propadnout? Nebo trvat na úpravu smlouvy?
V plánu mám tam bydlet i více než rok, ale v životě jeden nikdy neví jaká situace se naskytne např. za půl roku.
Mockrát děkuji za odpověď. Dalibor

ODPOVĚĎ:
Dobrý den,
zákonné ustanovení upravující institut jistoty (kauce) - § 2254 zákona č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník, je ustanovení kogentní, což znamená, že se od něj nelze odchýlit dohodou smluvních stran. Tedy je to přesně, jak píšete. Jistota slouží jako zajištění finančních závazků nájemce či k náhradě způsobené škody – slouží tak např. k započtení na dlužné nájemné, zálohy za služby či způsobenou škodu nájemníkem, nikoliv však jako sankce za předčasné ukončení smlouvy. Můžete tedy pronajímateli sdělit, že takové ustanovení je neplatné, i když jej podepíšete, proto není důvod ve smlouvě takové ustanovení mít.

Citované zákonné ustanovení:

• § 2254
  Jistota
  (1) Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nesmí být jistota vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného.
  (2) Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.