Zasklení lodžie v bytě na náklady majitele bytu a následně zasklení lodžií v celém domě - musí majitel bytu demontovat svou lodžii a strpět výměnu za stejné zasklení s neprůhledným sklem?

Lodžii jsem financoval ze svých finančních prostředků. Po skončení prací jsem zažádal o kolaudaci. Kolaudační řízení proběhlo bez námitek, nikdo se nevyjádřil, že je něco špatně a příslušné kolaudační rozhodnutí bylo zasláno i hasičskému sboru. Vzhledem k tomu, že bydlíme v 6. patře, nechali jsme lodžii zasklít průhlednými (čirými) bezpečnostními skly, abychom měli výhled ven a v neposlední řadě i světlo v bytě.
2019 bylo rozhodnuto, že proběhne revitalizace objektu a též bylo rozhodnuto, že lodžie budou zaskleny ve spodní části neprůhlednými, mléčnými skly, s čím v žádném případě nesouhlasíme. Nejsme jediní, kteří si nechali na vlastní náklady lodžii zasklít, ale v projektové dokumentaci vůbec nebylo přihlédnuto ke stávajícímu stavu.
Přepokládá se, že lodžie se prodlouží o 50 cm. Takže prodloužením lodžie a zasklením spodní části neprůhlednými skly lze přepokládat, že i průchodnost světla bude menší. Tímto rozhodnutím nás dostali do pozice, kdy by mělo být naše vlastnictví, které je řádně povolené, zkolaudované a hrazené demontováno a měli bychom nové zasklení opět hradit i přesto, že nesouhlasíme s provedením neprůhledných skel. Je nám známo, že lodžie je společný prostor a tudíž musíme umožnit její zateplení a jiné opravy, ale zasklení je naše vlastnictví, povolené a zkolaudované.
Dne 30. 5. 2019 proběhlo schvalování tohoto provedení včetně celé revitalizace. Nechci bránit revitalizaci objektu, které to po 27 letech co tam bydlíme, určitě potřebuje, ale zase nechci přistoupit na něco, co bude zhoršovat komfort mého bydlení a znova hradit stejnou věc. Chtěl jsem se dohodnout, že by aspoň střední část byla průhledná, ale setkal jsem se s absolutním odmítnutím mého návrhu. A proto jsem hlasoval proti a chci využít svého práva na nesouhlas s hlasováním a bojovat za své vlastnictví, které je legální. Prosím touto cestou o radu, zda v tomto případě mám nějakou šanci uspět a bránit se. Předem děkuji za odpověď, Michal.

ODPOVĚĎ:

Dobrý den,
z Vašeho dotazu nevyplývá jedna podstatná skutečnost, a to, kdo je vlastníkem předmětného bytu. V dotazu sice píšete o „svém bytě“, zároveň však zmiňujete stavební bytové družstvo. Vyřešení otázky, zda je předmětný byt Vašim výlučným vlastnictvím (popř. například součástí společného jmění manželů), nebo zda je jeho vlastníkem stavební bytové družstvo (a Vy figurujete pouze v pozici člena tohoto družstva a nájemce bytu) je samozřejmě velmi důležité.
Pokud se ve Vašem případě jedná o družstevní byt (tzn. že jeho vlastníkem je stavební bytové družstvo), můžete se proti usnesení družstva bránit primárně v souladu s jeho stanovami (pakliže tyto stanovy nějakou obranu připouštějí).
Jste-li zároveň členem stavebního bytového družstva (což předpokládám, je-li předmětný byt družstevní), je pro Vás podstatný § 663/1, 2 a 5 zákona o obchodních korporacích. Dle tohoto ustanovení (mimo jiné) platí, že:

- každý člen družstva se může dovolávat neplatnosti usnesení členské schůze podle ustanovení občanského zákoníku o neplatnosti usnesení členské schůze spolku pro rozpor s právními předpisy nebo stanovami;
- nebylo-li právo podle předchozí odrážky uplatněno v zákonné lhůtě, případně nebylo-li návrhu na vyslovení neplatnosti vyhověno, nelze platnost usnesení členské schůze již přezkoumávat, ledaže jiný právní předpis stanoví jinak;
- důvodem neplatnosti usnesení členské schůze je i jeho rozpor s dobrými mravy.

Jelikož zákon o obchodních korporacích se výslovně odkazuje na ustanovení občanského zákoníku o neplatnosti usnesení členské schůze spolku pro rozpor s právními předpisy nebo stanovami, je nezbytné poukázat na § 258 a násl. občanského zákoníku, který se touto problematikou zabývá. Pro řešení Vašeho případu je podstatný především § 259 a § 260 občanského zákoníku, dle nichž platí, že:

- právo dovolat se neplatnosti rozhodnutí zaniká do tří měsíců ode dne, kdy se navrhovatel o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět, nejpozději však do jednoho roku od přijetí rozhodnutí;
- soud neplatnost rozhodnutí nevysloví, došlo-li k porušení zákona nebo stanov, aniž to mělo závažné právní následky, a je-li v zájmu spolku (zde družstva) hodném právní ochrany neplatnost rozhodnutí nevyslovit;
- soud neplatnost rozhodnutí nevysloví ani tehdy, bylo-li by tím podstatně zasaženo do práva třetí osoby nabytého v dobré víře

(přičemž vše shora uvedené se vztahuje rovněž na bytová družstva).

Je pravdou, že lodžie představují společné části bytových domů, a to i v případě, že jsou vyčleněny k výlučnému užívání konkrétním vlastníkům bytových jednotek (jak to vyplývá z § 5/1 písm. f) nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím).
Existuje-li ve Vašem bytovém domě společenství vlastníků jednotek (SVJ), můžete se domáhat soudního přezkumu usnesení členské schůze dle § 1209/1 občanského zákoníku. Dle tohoto ustanovení platí, že:

- je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí;
- není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká.

Pro případ, že ve Vašem bytovém domě nevzniklo společenství vlastníků jednotek, ale byty jsou ve výlučném vlastnictví, budou aplikovatelná ustanovení občanského zákoníku o spoluvlastnictví. Konkrétně pak platí, že:

- k rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, například o jejím podstatném zlepšení, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků; spoluvlastník přehlasovaný při takovém rozhodování může navrhnout, aby o záležitosti rozhodl soud; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí; není-li tento návrh podán do třiceti dnů od přijetí rozhodnutí, právo podat jej zaniká (§ 1128/3 a § 1129 občanského zákoníku) ;

- přehlasovaný spoluvlastník, jemuž rozhodnutí hrozí těžkou újmou, zejména neúměrným omezením v užívání společné věci nebo vznikem povinnosti zřejmě nepoměrné k hodnotě jeho podílu, může soudu navrhnout, aby toto rozhodnutí zrušil; není-li tento návrh podán do třiceti dnů od přijetí rozhodnutí, právo podat jej zaniká (§ 1128/3 a § 1130 občanského zákoníku).
V současné chvíli Vám v první řadě doporučuji pokusit se zvrátit předmětné usnesení interní cestou, tzn. promluvit se zbývajícími obyvateli Vašeho bytového domu. Podaří-li se Vám je přesvědčit o nutnosti změny předmětného usnesení, neměla by být potíž v realizaci nové schůze a v novém hlasování.
Nebude-li naopak naděje na interní vyřešení nastalého sporu, nezbude Vám, než se v této věci obrátit na soud, a to dle toho (a v takové lhůtě), zda je předmětný byt vlastnictvím stavebního bytového družstva či Vaším vlastnictvím, popř. zda v bytovém domě existuje společenství vlastníků jednotek či nikoli.
Pro zvýšení Vašich šancí v soudním sporu Vám doporučuji advokátní zastoupení:

https://www.cak.cz/

(v tomto ohledu však samozřejmě zvažte, zda nebudou náklady advokátního zastoupení a soudního řízení vyšší, než kolik činí cena zasklení Vaší lodžie, resp. výše příspěvku na nové zasklení).

_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:

• zákon č. 90/2012 Sb. , o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích)
• nařízení vlády č. 366/2013 Sb. , o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím
• zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník