Instalace komína kotle do fasády bytového domu - je nutný souhlas všech členů SVJ?

"Při vyústění komínu přes zeď, kdy osa průduchu je vodorovná  (boční vyústění), vzniká v obvodovém plášti pouze drobný tepelný most, kterým vzniká uživateli tepelná ztráta, která je vhledem k celkovým ztrátám  zanedbatelná."  Od firmy která nám zateplení zhotovila nám záruka (36 měsíců) již skončila. Jde pouze o šikanu z její strany, kde tvrdí, že nevratně poškodím fasádu atd. Přitom sama její matka a sousedka vedle má toto odkouření z bytu udělané před fasádou. Rad bych věděl, zda i přes nesouhlas ostatních vlastníků jednotek, které proti mojí osobě rovněž očkuje, mohu toto odkouření kotle zhotovit i přes jejich nesouhlas. Děkuji Teodor.

ODPOVĚĎ:
Není patrně sporu o tom, že fasáda obvodové stěny Vašeho bytového domu je jeho společnou částí. Výslovně to ostatně vyplývá z § 5/1 písm. a) nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.
Komplikaci ve Vašem případě představuje § 1175 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
- vlastník bytové jednotky nesmí ohrozit, změnit nebo poškodit společné části bytového domu;
- vlastník bytové jednotky je povinen udržovat svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled bytového domu.
Ze znění dotazu usuzuji, že zřízením odkouření kotle byste nejen stavebně zasáhl do obvodové stěny bytového domu (resp. do její fasády), nýbrž by se rovněž jednalo o zásah do vzhledu bytového domu.
Ze znění dotazu nevyplývá, zda je ve Vašem bytovém domě zřízeno SVJ či nikoli. Pakliže ano, bude nezbytné, aby byl ne/souhlas se zřízením odkouření kotle vysloven na shromáždění SVJ (a to postupem, který je upraven ve stanovách SVJ).
Pokud ve Vašem bytovém domě SVJ zřízeno není, budou spoluvlastníci bytového domu (tedy vlastníci bytových jednotek) rozhodovat o ne/zřízení odkouření kotle dle § 1128/1 a § 1129/1 občanského zákoníku. Dle těchto ustanovení platí, že:
- o běžné správě společné věci (zde bytového domu) rozhodují spoluvlastníci nadpoloviční většinou hlasů;
- k rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků.
Přestože neznám rozsah Vámi zamýšlených stavebních úprav, resp. dopad zřízení odkouření kotle na celkový vzhled bytového domu, domnívám se, že ve Vašem případě by měla být uplatněna první odrážka (tedy rozhodování nadpoloviční většinou).
Pakliže by se Vám tímto způsobem nepodařilo získat souhlas se zřízením odkouření kotle, nezbývalo by Vám, než se v této věci obrátit na soud.
_____________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
nařízení vlády č. 366/2013 Sb. , o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník

► Stránka obsahuje odpověď na tato témata:

• Tepelný most vzniklý komínem z kondenzačního kotle člena SVJ - vliv ztráty na vyúčtování topení