Rekonstrukce jádra bytu v OV v družstevním domě - je nutný projekt a souhlas družstva?

Nicméně přišla správkyně s tím, že na takovouto rekonstrukci potřebuji několik potvrzení a souhlasů od družstva a také mj. projektovou dokumentaci.
Ve stanovách však nic takového není, je zde pouze, že se musí oznámit předem výboru samosprávy a družstvu provádění stavebních úprav a jiných podstatných změn v bytě. Mé dotazy tedy zní:
1) Jsou stanovy platné jak pro družstevníky, tak pro majitele bytu v OV?
2) Pokud není ve stanovách uvedena forma podání (je specifikovaná pouze na webových stránkách), musím ji dodržet včetně všech požadovaných dokumentů?
3) Jaký postih mi může hrozit pokud tuto formu nedodržím? Ve stanovách nejsou žádné formy postihu uvedeny - mohou si jej tedy vymyslet?
4) Může vůbec družstvo klást majitelům bytů v OV podmínky, jak nakládat se svým majetkem, pokud nijak nezasahují do statiky budovy, ani do společných prostor? Děkuji, Jana.

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Závaznost stanov bytového družstva pro vlastníky bytů:
Stanovy bytového družstva mohou zakotvovat práva a povinnosti toliko členům bytového družstva. V tomto ohledu je v první řadě důležité, zda jste stále členkou bytového družstva, nebo zda jste členkou být přestala. Obvyklý scénář je takový, že s převodem družstevního bytu do osobního vlastnictví zaniká zároveň i členství v bytovém družstvu. Není však vyloučeno, aby zůstalo členství v bytovém družstvu zachováno. V tomto ohledu Vám tedy doporučuji nahlédnout do stanov bytového družstva, popř. do smlouvy o převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví (kde by mělo být Vaše ne/členství v bytovém družstvu upraveno).
I pokud byste však zůstala členkou bytového družstva (i po převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví), měla by Vás zavazovat pouze ta ustanovení stanov bytového družstva, která nepopírají podstatu osobního vlastnictví. Je absurdní, abyste byla povinna dodržovat stejná pravidla (zakotvená ve stanovách), která platí pro členy bytového družstva (kteří nejsou vlastníky jimi obývaných bytů).
Dále Vám doporučuji obrátit se na bytové družstvo s dotazem na jeho právní názor, resp. s otázkou, proč se domnívá, že byste měla být stále vázána jeho stanovami (a to při provádění rekonstrukce bytu ve Vašem osobním vlastnictví).
2/ Specifikace formy podání na webových stránkách bytového družstva:
Zásadním dokumentem, který zakotvuje práva a povinnosti členů bytového družstva), jsou jeho stanovy (které musí být uloženy ve sbírce listin u místně příslušného krajského soudu). Práva a povinnosti nemohou být v tomto ohledu zakotveny na webových stránkách bytového družstva (neboť obsah těchto webových stránek může být měněn kýmkoli, kdo má správcovská/administrátorská oprávnění, aniž by bylo o takových změnách rozhodnuto členskou schůzí bytového družstva).
Webové stránky bytového družstva mohou obsahovat například podrobnější informace k právům a povinnostem, která jsou zakotvena v jeho stanovách, nemohou však zakotvovat zcela nová práva a povinnosti.
3/ Hrozící postih:
Pokud stanovy bytového družstva neobsahují žádná sankční ustanovení, nemůže si vedení bytového družstva (nebo například jeho členská schůze) žádný postih „domyslet“. Pakliže jste přestala být členkou bytového družstva, nevztahovaly by se na Vás sankce (týkající se rekonstrukce Vašeho bytu) ani v případě, pokud by nějaké takové byly ve stanovách výslovně zakotveny (nemůžete být sankcionována právnickou osobou, jejíž nejste členkou).
Doporučuji Vám, abyste navštívila místně příslušný stavební úřad a svůj stavební záměr s ním konzultovala. Je především důležité, aby Vám stavební úřad sdělil, bude-li k provedení Vámi zamýšlené rekonstrukce bytového jádra zapotřebí nějaké veřejnoprávní přivolení či nikoli.
Na Váš případ by se mohl vztahovat § 103/1 písm. d) stavebního zákona, dle něhož platí, že stavební povolení ani stavební ohláška nejsou vyžadovány v případě:
„stavební úpravy, pokud se jimi nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled stavby ani způsob užívání stavby, nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí a jejich provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby a nejde o stavební úpravy stavby, která je kulturní památkou“.
Pokud Vám stavební úřad sdělí, že dle jeho názoru nebudete potřebovat žádné veřejnoprávní přivolení (a to i s ohledem na fakt, že rekonstrukce bude probíhat v bytovém domě, který patří bytovému družstvu), bude možné, abyste přikročila k zahájení prací.
Bytovému družstvu můžete v tomto ohledu toliko oznámit, jaké práce budou prováděny, v jakém časovém rozsahu apod.
Pokud nebude Vámi prováděnými rekonstrukčními pracemi zasahováno do společných částí bytového domu (nosné konstrukce apod.), nebude nutné, abyste bytovému družstvu předkládala projektovou dokumentaci.
4/ Může bytové družstvo klást vlastníkům bytů podmínky:
Na tuto otázku jsem odpověděl již v rámci odpovědí na předchozí dotazy. Především Vám doporučuji vyjasnit, zda jste stále členkou bytového družstva, o co bytové družstvo opírá své současné požadavky a jak se k Vašemu stavebnímu záměru staví stavební úřad.
_____________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)