Mohou majitelé domu SVJ využívat kterékoliv parkovací místo na pozemku SVJ nebo jen přidělené správcem SVJ?

Domnívám se, že argumentace je právně chybná ("Parkovací místo, které užívá nájemce patří jinému vlastníku jednotky v domě"- jde ale o společný pozemek SVJ, nikoli jednotlivých vlastníků, parkovací místa k jednotlivým bytům nepatří, pouze podíl na parcele). Domnívám se, že jde o zásah do práv nájemce i majitele. Jak se lze bránit? Děkuji Dita.

ODPOVĚĎ:

Ve Vámi popsaném případě považuji za nutné vyjasnit v první řadě otázku, zda je nájemce bytu vůbec oprávněn užívat předmětné parkoviště (které je spoluvlastněno vlastníky bytových jednotek).   Dle § 1159 občanského zákoníku platí, že:
"Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné."
Předpokládám tedy, že spoluvlastnický podíl na předmětném parkovišti tvoří součást bytové jednotky (z tohoto předpokladu budu ve své odpovědi vycházet). V tomto ohledu je klíčové, co je předmětem nájemní smlouvy, tzn. zda nájemní smlouva opravňuje nájemce pouze k užívání bytu, anebo k užívání celé bytové jednotky (tedy včetně spoluvlastnického podílu na společných částech bytového domu, resp. spoluvlastnického podílu na předmětném parkovišti).
Předmětem smlouvy o nájmu bytu bývá nejčastěji byt. Pojem "byt" je za tímto účelem definován v § 2236/1 občanského zákoníku, a to následovně:
"Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení."
Je-li nájemce dle uzavřené nájemní smlouvy oprávněn užívat pouze byt, nemělo by se jeho užívací právo na předmětné parkoviště vůbec vztahovat. Jedním dechem je však nutné dodat, že pronajímatel a nájemce si mohou sjednat, že nájemce bude užívat i nemovitou věc, na níž má pronajímatel spoluvlastnický podíl (jak to v obecné rovině vyplývá z § 1121 a § 1123 občanského zákoníku).
Je-li správcem bytového domu argumentováno tím, že nájemce užívá parkovací místo, které přináleží jinému vlastníkovi bytové jednotky, postrádá toto tvrzení skutečně logiku. Je-li předmětné parkoviště spoluvlastněno vlastníky bytových jednotek, aniž by byla konkrétní parkovací místa přidělena konkrétním vlastníkům, může nájemce užívat v podstatě jakékoli parkovací místo - stejně jak je k tomu oprávněn kterýkoli spoluvlastník (§ 1117 občanského zákoníku).
Je-li správce bytového domu jediný, komu užívání předmětného parkoviště nájemcem vadí, bude vhodné vyřešit nastalý spor interně - SVJ by mělo dát správci bytového domu pokyn, nechť s obtěžováním dotyčného nájemce přestane. Nebude-li správce bytového domu ochoten tento pokyn uposlechnout, může být smlouva, kterou se SVJ uzavřel, ukončena a jakákoli jeho působnost v daném bytovém domě zanikne.
____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník