Zvýšení regulovaného nájemného pronajímatelem dle § 2246 a § 2249 Občanského zákoníku, nájemník nesouhlasí a platí nižší částku - jak postupovat?

Nájem před tímto zvýšením nebyl navýšen 6 let. Toto navýšení bylo vyšší než 20%, ale nepřekročilo obvyklé nájemné. Nájemník platí nižší nájemné než jsem požadovala. Dále se chci zeptat na odstupné, na jaké má nájemník nárok. Požaduje 1.300.000 Kč za byt 2+kk, podlahová plocha 42,9 m2; 41,5 m2 užitná plocha, 2. patro. Dům po rekonstrukci, zateplen. Nájemník nepodepsal předávací protokol ani nájemní smlouvu, zfalšoval můj podpis na jeho verzi nájemní smlouvy na Úřadu práce. Je můj výpočet nájemného z podlahové plochy správný?

ODPOVĚĎ:
Podle § 2246 odst. 2 OZ "Neujednají-li strany výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek." Podle § 2249 odst. 1 "Neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží." Tedy pokud jste nájem zvýšila o více, než oněch 20%, pak je takové nájemné v rozporu se zákonem. Samozřejmě výpočet podle podlahové plochy je v pořádku, ale muselo by se jednat o první výši nájmu, nikoliv u nájmu, který již existuje na základě nájemní smlouvy. No a pokud se jedná o odstupné, tak zde by adekvátní náhradu v případě sporu mohl stanovit přesně pouze znalec z oboru nemovitostí.