Bytový dům v havarijním stavu, majitel bytu odmítá statické zajištění mikropiloty a trvá na výměně kotle v domě

Jelikož je nutná tato oprava, výměna topení se odkládá, s čímž gten soused nesouhlasí. Je možné z něj nějakým způsobem peníze vymoci? Sám má dvě malé děti, pronajímá další byt a tento dům nutně potřebuje mikropiloty...nerozumím tomu, že se se majitel k tomuto tak staví. Mamka si myslela, že bude mít klidný důchod v opravené bytě, ale teď ji dům začal téměř padat na hlavu a postoj i dalších majitelů je spíše ten, že by byty prodali.   Je tedy možné z jednoho souseda výročí peníze na zajištění statiky domu a případně prodat byt v domě, kde je narušena statika?   Děkuji moc za odpověď.

ODPOVĚĎ:
Úvodem své odpovědi si dovolím stručný komentář k Vaší poznámce o tom, že v bytovém domě Vaší matky není založeno SVJ. S ohledem na skutečnost, že tento bytový dům obsahuje pouze čtyři byty, není založení SVJ povinné (jak to vyplývá z § 1198/1 občanského zákoníku). Bytový dům tak může i nadále zůstat v režimu spoluvlastnictví (resp. bytového spoluvlastnictví), založení SVJ je dobrovolné.
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Jak získat peníze na zajištění statiky bytového domu?
Dle § 1191/2 občanského zákoníku platí, že:
„Pro rozhodování v záležitostech správy domu a pozemku se použijí obdobně ustanovení tohoto zákona o shromáždění … K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek a souhlas většiny všech vlastníků jednotek, ledaže prohlášení nebo stanovy vyžadují počet vyšší …“
I pokud by byla na rozhodování o správě spoluvlastněného bytového domu použita pravidla o rozhodování „běžných“ spoluvlastníků, byl by výsledek v podstatě stejný. V případech běžné správy rozhodují spoluvlastníci nadpoloviční většinou hlasů (§ 1128/1 občanského zákoníku), k rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci je nutné získat dvoutřetinovou většinu hlasů spoluvlastníků (§ 1129/1 občanského zákoníku).
Shodnou-li se proto tři ze čtyř spoluvlastníků bytového domu na nutnosti provést opravu závadné statiky, bude zbývající (čtvrtý) spoluvlastník nucen se tomuto rozhodnutí podřídit. Je samozřejmě zapotřebí, aby měli všichni spoluvlastníci šanci se k tomuto návrhu vyjádřit a řádně o něm hlasovat (a to ideálně s vyhotovením zápisu z této schůze). Přehlasovaný spoluvlastník bude následně oprávněn se proti většinovému názoru bránit soudní cestou.
Odhlasuje-li většina spoluvlastníků provedení nezbytných oprav, bude se na jejich financování muset podílet rovněž přehlasovaný spoluvlastník. Pakliže by tuto svou povinnost nesplnil, bylo by možné po něm vymáhat dlužnou částku i soudní cestou.
Je rovněž možné, aby některý ze spoluvlastníků podal podnět k místně příslušnému stavebnímu úřadu, který by měl v této věci provést místní šetření. Dospěje-li stavební úřad k názoru, že oprava bytového domu je nutná, vydá rozhodnutí, kterým všem spoluvlastníkům nařídí provedení nutných zabezpečovacích prací (§ 135 a § 136 stavebního zákona).
2/ Je možné prodat byt v bytovém domě s narušenou statikou?
Ano, prodej takového bytu je možný. Jedním dechem je však nutné dodat, že prodávající (vlastník bytu) je povinen upozornit kupujícího na všechny vady prodávaného bytu (§ 2084 občanského zákoníku). Takové upozornění by pak mělo být co nejpodrobnější (například i s odkazem na posudek statika, rozhodnutí stavebního úřadu apod. , které se mohou stát přílohou kupní smlouvy) a mělo by být vtěleno přímo do textu kupní smlouvy. Je samozřejmé, že špatná statika bytového domu bude mít vliv i na cenu jednotlivých bytů.
______________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)