Výpověď pachtovní smlouvy mezi novým majitelem užívaného pozemku a původním uživatelem (dříve obecní pozemek)

Vzhledem k tomu, že v následujících letech nebylo možno pozemek vyměnit z jednoho katastru obce do druhého, zbývalo možnost odkupu v dražbě, kterou pozemkový fond přislíbil v následné době s příslibem předkupního práva pro mého otce, který za daných okolností projevil o pozemek zájem jako první.   Bohužel už v této době byl majitel přilehlého pozemku vrcholný činovník místního zemědělského družstva a našel si cestu, jak odkup veškerých přilehlých pozemků provést bez ohledu na zájem čí příslib jiným osobám. Poté, co tato věc vyšla najevo došlo po velmi emotivní a lidsky velmi obtížně vedené komunikaci k ústní domluvě o dlouhodobém pronájmu a užívání zahrady za symbolickou jednu husu ročně.   Vzhledem k tomu, že můj otec tuto zahradu po celá léta s vědomím pana souseda a majitele v jedné osobě využívá na chov drůbeže byl tento závazek pravidelně plně ke spokojenosti všech zúčastněných. Nutno ještě dodat, že sám majitel na úplném začátku mluvil o nevědomosti zájmu mého otce o koupi toho pozemku a celá tato domluva měla být jakousi omluvou a ujištěním toho, že se jedná o koupi v dlouhodobém horizontu bez úmyslu jakkoli nečekaně s přilehlým pozemkem nakládat. Na podporu této domluvy došlo dokonce k převedení již zmiňovaných pozemků mé rodiny, které nabyla v rámci restitucí na majitele pana Břízu za symbolickou cenu, jakožto poděkování za finální ústní domluvu. V danou situaci je to jediný hmatatelný a těžko říct jak důležitý podložený akt, který byl potvrzen kupní smlouvou, kterou lze doložit. Vzhledem k tomu, že se situace po dlouhých letech radikálně změnila a pan majitel přišel s tím, že bude potřeba pozemek vyklidit, z různých zástupných důvodů, které jsou dle našeho názoru jen záminkou pro to získat pozemek pro vlastní potřebu jako náhradu za jiné nečekaně vypovězené pozemky které měl pan majitel v pronájmu od místní zemědělské společnosti. Přicházíme s dotazem, jaké máme v této chvíli možnosti se bránit vzhledem k tomu, že se po celá léta jedná o prokazatelnou ústní domluvu. Máme právo vzhledem k daným okolnostem, rozsahu chovného zařízení vybudované s vědomím pana souseda a věku mého otce požadovat delší výpovědní lhůtu a možnost se nastalou situací vypořádat. Jsme připraveni pokusit se o domluvu a najití potřebného kompromisu ke spokojenosti všech zúčastněných, jen nevíme, s čím na takové jednání přijít co můžeme nemůžeme. Kde je hranice, za kterou pan majitel už nemůže jít? Předem moc děkuji za Vaši odpověď a velikou pomoc, Ilja.

ODPOVĚĎ:
Přestože to z Vašeho dotazu výslovně nevyplývá, předpokládám, že ústní smlouva o užívání předmětného pozemku byla uzavřena ještě za účinnosti starého Občanského zákoníku (tedy před 1. 1. 2014) – z tohoto předpokladu budu ve své odpovědi vycházet.
V první řadě je nutné si uvědomit, že je-li předmětný pozemek vlastněn sousedem, je tento soused oprávněn požadovat, aby byl pozemek Vaším otcem vyklizen, resp. aby bylo ukončeno jeho užívání Vaším otcem (soused je tedy oprávněn současný smluvní vztah vypovědět). Otázkou však zůstává, v jaké lhůtě tak bude Váš otec povinen učinit.
V první řadě je nutné vyřešit otázku, zda v minulosti došlo k uzavření nájemní či pachtovní smlouvy. Nájemní smlouva opravňuje nájemce k užívání cizí věci, za což je jím hrazeno nájemné. Smlouva o pachtu byla do českého právního řádu navrácena s účinností občanského zákoníku (tedy od 1. 1. 2014) – optikou pachtu je však možné nahlížet i na starší nájemní smlouvy.
Dle § 2332/1 občanského zákoníku platí, že:
„Pachtovní smlouvou se propachtovatel zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a pachtýř se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z věci. “
Dle znění dotazu usuzuji, že ve smluvním vztahu Vašeho otce a souseda se mohlo jednat právě o pachtovní smlouvu. V takovém případě se na tento smluvní vztah použijí původní právní předpisy – tedy starý Občanský zákoník (jak to výslovně vyplývá z přechodných ustanovení občanského zákoníku – konkrétně z jeho § 3028/3 a § 3074/1).
Existuje-li tedy mezi Vaším otcem a sousedem pachtovní smlouva, bude nutné vyjít z § 677/2 starého Občanského zákoníku, dle něhož platilo, že:
„Nájemní smlouvu lze vypovědět při nájmech pozemků patřících do zemědělského půdního fondu nebo lesního půdního fondu v jednoroční lhůtě, a to ke dni 1. října běžného roku; při nájmech jiných nemovitostí v tříměsíční lhůtě, při nájmu movitých věcí v jednoměsíční lhůtě. “
Bylo by samozřejmě výhodné, pokud by předmětný pozemek spadal do zemědělského půdního fondu, což lze ověřit dotazem u Ministerstva zemědělství ČR:
https://eagri.cz/public/web/mze/
Pokud naopak Váš otec uzavřel se sousedem nájemní smlouvu, budou se na způsob ukončení této smlouvy vztahovat ustanovení občanského zákoníku (jak to vyplývá z přechodných ustanovení občanského zákoníku, a to z jeho § 3074/1).
V takovém případě by byla nájemní smlouva sousedem vypovězena dle § 2231 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„Nájem ujednaný na dobu neurčitou skončí výpovědí jednou ze stran. Jedná-li se o věc movitou, je výpovědní doba jednoměsíční, jedná-li se o věc nemovitou, je tříměsíční.
Výpověď nemusí být odůvodněna …“
Bude samozřejmě ideální, pokud se Váš otec se sousedem na ukončení smluvního vztahu dohodne – v takovém případě je možné sjednat jakýkoli termín pro vyklizení předmětného pozemku.
Nelze však říci, že by byl Váš otec – s ohledem na dlouhodobé užívání pozemku – oprávněn požadovat nějaký odklad vyklizení pozemku (v tomto ohledu bude vše záviset na domluvě se sousedem).
Co se týče Vámi zmiňované ústní domluvy na odkupu tohoto pozemku (což mělo být potvrzeno dřívějším převodem pozemků Vaší rodiny na souseda), jedná se dle mého názoru o závazek prakticky nevymahatelný (a to právě z důvodu značné obtížnosti prokázání jeho existence a obsahu).
_____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 40/1964 Sb. , Občanský zákoník
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník