Výpověď z nájmu - pronajímatel zemřel, písemnou nájemní smlouvu nikdy majitel bytu a nájemce nepodepsali - co teď?

Po 4 měsících celý dluh za rekonstrukci majitel vrátil. 30.9.2022 jsem byla nemile překvapena, když mi dcera majitele - moje kamarádka oznámila, že si do bytu, který obývám, chce její bratr, který bydlí v témže domě v přízemí nastěhovat své děti. V říjnu mi pak byla zaslána písemná výpověď s úložní dobou do 8.11.2022, kterou jsem si nevyzvedla z důvodu nevyhovující otvírací doby pošty a mé práce v Praze. Dne 14.12.2022 majitel nemovitosti zemřel a mě zajímá zda výpověď běží dál, nebo zaniká jeho úmrtím. Dále pak bude probíhat dědické řízení a není jasné kdo nemovitost zdědí. Po majiteli zůstává rodiny dům o velikosti 6+1, kde má mít věcné břemeno jeho partnerka.   Velice ráda bych věděla jaké jsou moje šance a možnosti. Moc děkuji za odpověď. Květuše.

ODPOVĚĎ:
Bohužel bez písemné nájemní smlouvy sjednané na delší dobu je ústní příslib zemřelého majitele domu bez významu. Pokud jde o ústní nájemní smlouvu, pak sice zákon vyžaduje písemnou formu, nicméně pronajímatel nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy z důvodu nedostatku formy. To znamená, že pokud by nájemce požadovat plnění z ústní nájemní smlouvy, nemůže se pronajímatel bránit tak, že bude tvrdit (zpravidla u soudu), že smlouva neexistuje. Navíc ve vašem případě z jednání stran vyplývá, že nájemní smlouva uzavřena byla – majitel domu Vám umožnil užívat byt a vy jste mu pravidelně za užívání platila sjednané nájemné. Proto například ani Vy nyní nemůžete tvrdit, že výpověď je neplatná proto, že nájemní smlouva nebyla sepsána písemně. Následné úmrtí pronajímatele výpověď nezneplatňuje a nový vlastník domu vstoupí jeho práv a povinností. Je však otázkou, zda výpověď obsahuje veškeré zákonné náležitosti – tedy zda byla dána z některého důvodu, který zákon umožňuje, zda pronajímatel ocitoval konkrétní ustanovení a výpověď odůvodnil (pravděpodobně zde připadá v úvahu důvod dle § 2288 odst. 2 písm. b) občanského zákoníku – pronajímatel potřebuje byt pro své příbuzné), dále zda výpověď obsahuje poučení o možnosti podat námitky a navrhnout její přezkoumání soudem (§ 2286 obč. zákoníku). Pokud se domníváte, že výpověď není oprávněná, můžete zaslat písemně (ideálně doporučeně s dodejkou) okruhu možných dědiců námitky; do dvou měsíců od doby, kdy Vám výpověď došla (vhozením do schránky či uplynutím úložní doby), se pak můžete obrátit na soud s žalobou na přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Po dobu řízení Vás pronajímatel nemůže vystěhovat, neboť jediným legálním způsobem jak fyzicky dostat nájemníka z bytu je prostřednictvím žaloby na vyklizení (samozřejmě na základě platné výpovědi), kdy by soud přerušil řízení a vyčkal na rozsudek ve věci vaší žaloby na přezkum neplatnosti výpovědi. Pronajímateli však nic nebude bránit dát Vám novou a platnou výpověď (což však nyní může trochu komplikovat dědické řízení).
Na okraj podotýkám, že pokud jde o změnu vlastníka domu, pak dle zákona nemůže nový pronajímatel dát výpověď z toho důvodu, že se změnil majitel nemovitosti.
Partnerka zemřelého majitele má pravděpodobně zřízeno věcné břemeno dožití, kdy nový vlastník domu bude muset toto její oprávní užívá dům či jeho vymezenou část respektovat. Věcné břemeno zanikne až smrtí partnerky zemřelého.