Jak často může pronajímatel zvýšit nájemné a o kolik procent?

Teď po nás chce nájemné 22.000 Kč, což je nárůst o dalších 6.500 Kč. Pátrala jsem různě po internetu a zjišťovala všemožné informace a narazila jsem na to, že pronajímatel může zvýšit nájemné maximálně o 20 % za 3 roky, jenže ona nám už před dvěma lety s platností od 1.1.2021 zvýšila nájemné z 12.500 Kč na 15.500 Kč, tedy o 3.000 Kč, což už tehdy bylo o více než 20 %. Dále jsem se dočetla, že se zvýšené nájemné má začít platit až 3 měsíce od doručení návrhu na zvýšení nájemného, nikoli ihned. Je to skutečně tak? Mimochodem tu informaci mi poslala pouze e-mailem. Tuším, že na základě těchto informací nemá nárok na to nám minimálně rok ještě nájemné zvýšit a už vůbec ne o takovou výši. Jenže bohužel smlouvu máme vždy jen na dobu určitou a každý rok ji prodlužujeme o rok Dohodou o prodloužení Smlouvy o nájmu bytu, která nám vypršela 31.12.2022. Úplně narovinu, každý rok nám novou Dohodu o prodloužení posílá se zpožděním i měsíc. Takže teď jsme v podstatě bez smlouvy a vůbec nevíme, na co máme a nemáme nárok a na co má nárok ona. Prý by byla ráda, kdybychom zůstali a na rozmyšlení nám dala 1 týden! Vnímáme to jako velmi neférové jednání, vzhledem k tomu, že nám to neoznámila s předstihem před koncem platnosti Smlouvy o nájmu bytu. Po 10 letech, kdy mi každý rok píše, jak je s námi spokojená a že by byla ráda, abychom zůstali i nadále. Děkuji moc za Vaše rady a čas. Stanislava.

ODPOVĚĎ:
Hned na úvod Vás potěším, ohledně procesu zvyšování nájemného, jste si dohledala správné informace. Pokud nejsou v nájemní smlouvě sjednány podmínky zvyšování nájemného, pak je nutné se řídit ustanovením § 2249 občanského zákoníku:
- nájemné nelze zvýšit dříve než uplyne roční lhůta od posledního zvýšení;
- zvýšení nájemného nesmí přesáhnout hranici 20 % včetně zvýšení, ke  kterému došlo v  posledních třech letech;
- současně lze nájemné zvýšit do výše srovnatelného nájemného v daném místě (tržní nájemné) ;
- dle zákona má nájemce hradit nájemné ve zvýšené výši až po třech měsících po doručení oznámení pronajímatele;
- v návrhu musí pronajímatel uvést výši navrhovaného nájemného  a doložit splnění podmínek pro zvýšení! (maximálně nájemné obvyklé v daném místě, zvýšené maximálně o dvacet procent).
- nesdělí-li nájemce do dvou měsíců od dojití návrhu pronajímatele, že se zvýšením nájemného souhlasí, může pronajímatel ve lhůtě dalších tří měsíců navrhnout, aby nájemné určil soud (soud může překročit hranici 20%, maximálně však může nájemné zvýšit do výše obvyklého nájemného).
Výše uvedené lze aplikovat i na Váš nájemní vztah, neboť neuzavíráte každý rok novou smlouvu, jen prodlužujete dodatkem tu stávající. Smlouvu lze prodloužit i fakticky, kdy se má za to, že nájem je prodloužen, pokud nájemce pokračuje v užívání bytu i 3 měsíce po datu, kdy měl dle smlouvy nájem skončit, a zároveň nebyl pronajímatelem vyzván k opuštění bytu. V současné době je tedy stále účinná stávající nájemní smlouva.
Doporučují Vám tedy písemně (ideálně doporučeným dopisem pokud není ve smlouvě upraven jiný způsob pro oficiální korespondenci) pronajímatelku upozornit na podmínky, za kterých lze platně nájemné zvyšovat, s tím, že dle Vašeho názoru nedošlo k platnému zvýšení nájemného v souladu se zákonem a nadále budete hradit nájemné v původní výši. Můžete popřípadě navrhnout kompromis a nadále platit nájemní ve Vámi zvolené výši. Pokud by byla pronajímatelka jiného názoru, může se samozřejmě obrátit na soud, pravděpodobně by však nebyla úspěšná.
Jen doplňuji, že Vám pronajímatelka nemůže dát výpověď z důvodu, že nesouhlasíte se zvýšením nájemného. Nemůže Vás tedy z tohoto důvodu ani nechat vystěhovat – k žalobě na vyklizení potřebuje důvod, tedy platnou výpověď z nájmu.