Majitel nezpřístupnil vodoměr v bytě - platí výměnu mimo plán SVJ nebo majitel bytu?

Tímto jsem měla věc za vyřízenou. Nereagovala jsem proto na výzvu náhradního termínu 14.12.2022, opět hromadným mailem, kde nás správce MAN vyzval k zpřístupnění zbylých bytů, kde k výměně nedošlo. Zhruba před 14 dny mne osobně mailem kontaktoval technik společnosti MAN, kde mne žádal o zpřístupnění bytu, protože ve dvou termínech k výměně vodoměru nedošlo. Dohodla jsem se na tomto s ním, ale bylo mi také zároveň řečeno, že výměnu musím zaplatit, protože jsem byt nezpřístupnila ani v jednom ze dvou termínů, kdy se měnilo hromadně v celém domě. Kontaktovala jsem svého nájemníka, ten tvrdí že v bytě byl, ale nikdo vodoměr nepřišel vyměnit. Kontaktovala jsem také instalatérskou firmu, ti mi však řekli, že po tak dlouhé době nedohledají, jestli v bytě byli. Je to tvrzení proti tvrzení. Osobně nechápu, proč mne přímo jakožto majitelku bytu správcovská firma MAN nekontaktovala hned po prvním termínu s tím, že konkrétně v mém bytě k výměně nedošlo a nepožádali o zpřístupnění na druhý termín. Chtěla bych se zeptat, zda toto není její povinnost. Anebo zda jen postačí poslat hromadný mail a vlastníci bytů, kteří v nich zrovna nebydlí, se musí dohledávat zda zrovna v jejich bytě k výměně došlo či nikoliv. Zda jsem tedy povinna výměnu zaplatit. Děkuji za odpověď a za váš čas. S pozdravem Vladěna.

ODPOVĚĎ:
Předpokládám, že vodoměry jsou dle Prohlášení vlastníka Budovy o rozdělení práv k domu a bytu ve vlastnictví SVJ. Pokud by tomu tak nebylo, pak byste neměla povinnost umožnit výměnu vodoměrů a případnou výměnu či kalibraci byste objednala a uhradila sama. Výměnu vodoměrů, které jsou ve vlastnictví SVJ hradí SVJ. Vlastník bytu má však dle zákona i jistě podle Stanov SVJ povinnost jejich výměnu umožnit. Na tomto místě podotýkám, že tuto povinnost nelze přenášet na nájemníka, neboť odpovědnost vůči SVJ nese pouze vlastník bytu. Nájemník však musí vlastníkovi bytu umožnit výměnu vodoměru, a pokud tak neučiní, odpovídá vlastníkovi za škodu.
Pokud jde o povinnost SVJ oznámit povinnost zpřístupnění bytu, pak je třeba zejména nahlédnout do Stanov SVJ, zda byl dodržen správný postup, zejména pokud jde o dodržení doby, kdy má být výměna oznámena před datem realizace, forma, obsah a sankce za neumožnění přístupu do bytu. Adresnost či neadresnost sdělení Stanovy pravděpodobně upravovat nebudou. Obecně by oznámení SVJ mělo být srozumitelné a mělo by obsahovat všechny podstatné informace.
Je zřejmé, že k výměně nedošlo z důvodu nedostatečné výměny informací mezi Vámi a Vaším nájemcem, kdy bylo jen Vaší odpovědností ověřit si, zda v prvně avizovaném termínu k výměně vodoměru došlo. Jinými slovy v případě, že byste byt obývala sama, k dané situaci by nedošlo. Proto mám za to, že došlo-li by případně až na soudní spor (což by vzhledem k nákladům bylo značně nehospodárné), soud by dal za pravdu spíše SVJ. Vámi zmiňované tvrzení proti tvrzení pak má význam pouze pokud byste chtěla uplatňovat případnou náhradu škody po nájemníkovi, kdy byste mu však musela prokázat, že vodoměr nebyl vyměněn jeho vinou.
Doporučuji Vám tedy nyní ověřit si ve Stanovách družstva, zda byl ve všech výše jmenovaných ohledech dodržen správný postup, zejména, zda je SVJ oprávněno nechat výměnu vodoměru v případě neumožnění přístupu do bytu uhradit vlastníkem bytu. Samozřejmě je třeba si také ověřit, zda předmětné vyměňované vodoměry jsou ve vlastnictví SVJ a nikoli vlastníků jednotek.