Majitel dvou bytů vedle sebe v domě SVJ a koupě či nájem části chodby - je nutný souhlas všech majitelů bytů SVJ?

Jako stavebně nejméně náročná možnost se nabízí zabrání koncové části společné chodby (ze které je vstup pouze do našich dvou bytových jednotek) a postavit zde novou příčku s jedněmi vstupními dveřmi. Jaké máme prosím v této věci možnosti? Z rešerší jsme vyčetli, že pro odkup společných částí domu by bylo nutno zajistit si 100% souhlasů členů SVJ, což je pro nás v kontextu vysokého počtu členů SVJ prakticky neprůchodná varianta. Napadlo nás proto, zda by bylo možné požádat o formu např. nějaké výhradního užívání této části chodby, s tím že se smluvně zavážeme k tomu, že novou příčku v případě potřeby na vlastní náklady opět odstraníme a uvedeme chodbu do původního stavu. Jaká forma souhlasu SVJ by proto bylo případně potřeba? Druhou variantou by bylo probourání prostupu v nosné zdi mezi těmito bytovými jednotkami. Což znamená získání stavebního povolení. Je povinné k žádosti o stavební povolení dokládat souhlas SVJ nebo stačí, že jsou jednotliví vlastníci automaticky účastníci řízení? Jakým způsobem se řeší stavební řízení při takovém množství účastníků, kteří třeba ani nemusí být na adrese k dohledání? Velice děkuji za vyjádření. S pozdravem Anděla.

ODPOVĚĎ:
V prvé řadě bude záležet na tom, zda budete chtít ze dvou bytových jednotek učinit jednu bytovou jednotku v právním slova smyslu. Novou bytovou jednotku (sloučení dvou původních) je jednak nutno zapsat do katastru nemovitostí, jednak je nutno změnit Prohlášení vlastníka budovy o rozdělení práva k domu a bytu.
Pokud byste jednotky právně neslučovali, pak není nutno zapisovat změnu do katastru nemovitostí. Do katastru nemovitostí je však nutné založit nové úplné znění Prohlášení vlastníka.
V případě, že byste šli cestou probourání otvoru do nosné zdi, bude samozřejmě nutné stavební povolení. Při nutnosti změny Prohlášení vlastníka zákon vyžaduje souhlas většiny všech vlastníků, nedotkne-li se změna práv a povinností všech vlastníků jednotek (jako je tomu při změně podílů na společných částech domu). Stavební úřad Vás pak vyzve k případnému doložení souhlasu potřebné většiny vlastníků jednotek.
Jestliže byste chtěli jít nejméně náročnou cestou – zabráním koncové části chodby – bude opět pravděpodobně nutno změnit Prohlášení vlastníka, pakliže obsahuje pravidla pro užívání společných částí domu. Zde postačí souhlas většiny všech vlastníků jednotek.
Doporučuji Vám nejprve konzultovat svůj záměr s vedením SVJ, současně si prostudujte znění Prohlášení vlastníka budovy a zejména Stanovy, které mohou obsahovat odchylnou úpravu od zákona. Po obdržení informací od výboru SVJ následně zvolte nejvýhodnější variantu. Poté požádejte o projednání vaší záležitosti na schůzi:
a) souhlas s probouráním otvoru do nosné zdi, nebo
b) souhlas se změnou ve způsobu užívání společných prostor a vybudováním příčky, kdy se zavážete k odstranění na výzvu SVJ,
c) případně spolu s výše uvedeným i souhlas se sloučením bytových jednotek v jednu
a navrhněte schválení vámi vybraného řešení.
V případě, že by návrh nebyl schválen či by shromáždění nebylo usnášeníschopné, můžete se obrátit na soud, aby o záležitosti rozhodl. Musí zde však být splněna podmínka, že pro rozhodnutí soudu je „důležitý důvod“, což sloučení bytů nutně nemusí naplnit (viz § 1209 občanského zákoníku).
Níže citace příslušných ustanovení zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník:
§ 1169 Změna prohlášení
(1) Vlastníci jednotek mohou prohlášení změnit. Ke změně prohlášení se vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne. Je-li jednotka zatížena, vyžaduje se rovněž písemný souhlas osoby oprávněné z věcného práva, pokud se jejích práv a povinností změna dotkne. Pro účinnost změny prohlášení se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek.
(2) Ke změně prohlášení postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, týká-li se změna
a) společných částí, při které se nemění velikost podílu na společných částech, nejde-li o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky,
b) účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka, nebo
c) pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou-li určena v prohlášení.
(3) Pro přezkoumání rozhodnutí o změně prohlášení se ustanovení  § 1209  použije přiměřeně.
§ 1208
Do působnosti shromáždění patří
a) změna stanov,
b) volba a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn,
c) schválení rozpočtu, účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu a pozemku, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu a pozemku pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků,
d) schválení druhu služeb a způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky,
e) rozhodování
1. o členství společenství vlastníků v právnické osobě působící v oblasti bydlení,
2. o opravě nebo údržbě společné části anebo stavební úpravě společné části, která nevyžaduje změnu prohlášení, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného,
f) udělování předchozího souhlasu
1. k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi,
2. k nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž hodnota převyšuje částku stanovenou prováděcím právním předpisem, nebo k jinému nakládání s nimi; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného,
3. k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru,
4. k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil,
g) určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, a rozhodnutí o její změně,
h) rozhodování v dalších záležitostech určených zákonem, stanovami nebo v záležitostech, které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí.
§ 1209
(1) Je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká.
(2) Soud uspořádá právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení. Soud může zejména rozhodnout, zda se má rozhodnutí uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo zda se uskutečnit vůbec nemá.
(3) Je-li pro to důležitý důvod, může každý vlastník jednotky navrhnout soudu, aby rozhodl o záležitosti, která byla shromáždění řádně předložena k rozhodnutí, ale o které nebylo rozhodnuto pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se.
§ 1210 Náhradní shromáždění
Připouští-li stanovy konání náhradního shromáždění, je náhradní shromáždění způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají alespoň 40 % všech hlasů.