Reklamace vyúčtování služeb domu SVJ u firmy Accord Invest - nesouhlasí zálohy, stav elektroměru, elektroměr byl vyměněný

Za dobu, kdy byt vlastním se ve společnosti Forum vyměnilo asi 5 lidí, kteří za dům zodpovídají. Mé dotazy buď jsou zodpovězeny s dlouhým zpožděním nebo vůbec. Málokdy se do společnosti dovolám. To jen na úvod, abych Vás uvedla do obrazu. A teď ke konkrétnímu problému. Na konci dubna 2023 mi přišlo vyúčtování s nedoplatkem 52.000 Kč na bytovou jednotku 1+kk (31m2).
1. Vyúčtování obsahuje špatná data - nesouhlasí počáteční stav elektřiny, který mám v protokolu o převzetí, nesouhlasí suma přijatých záloh. Samozřejmě žádám o opravu, ale chtěla jsem se zeptat, musím nedoplatek zaplatit nebo můžu čekat na vyjádření, opravu? Nechci později platit úrok spojené s prodlením platby.
2. Konečný stav elektřiny jsem neposílala, ani jsem nic nepodepisovala. Elektroměry byly odebrány a dodavatel vyměněn. Nemám žádné potvrzení důkaz, jaký byl opravdu koncový stav elektroměru. Musím toto akceptovat nebo můžu požadovat nějaký důkaz?
3. Všeobecně hospodaření společnosti Forum je hrozné. Náklady spojené s provozem bytu 1+kk jsou srovnatelné s náklady mého 4+kk, které si pronajímám v jiné srovnatelné zástavbě. Můžu požadovat audit této společnosti a co musím proto splnit? Kdo bude platit audit? Když se auditem zjistí, že opravdu např. 1/3 nákladů je neoprávněná, převezme tyto náklady společnost Forum nebo jaký bude průběh? Součástí nákladů jsou totiž taktéž opravy, ale dům je nově zrekonstruovány, část úplně nově postavena společností Acord Invest, takže oni by měli ještě min. 2 roky po stavbě / rekonstrukci odpovídat za škody/ havárie atp. Je tomu tak?
Děkuji moc za radu, jaké jsou moje práva v této oblasti. Hezký den, Jelena.

ODPOVĚĎ:
Níže k Vašim jednotlivým otázkám:
1) Podle § 7 odst. 3 posl. věty zákona č. 67/2013 Sb. , kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů: „Splatnost nedoplatku neovlivňují takové vady vyúčtování, které nemají vliv na vypočtenou výši nedoplatku. “ Z uvedeného zákonného ustanovení tedy vyplývá, že nedoplatek zatím hradit nemusíte, neboť je zřejmé, že pronajímateli namítáte takové vady ve vyúčtování, které mají vliv na výši nedoplatku. V souladu s § 8 citovaného zákona můžete žádat rovněž nahlédnutí do podkladů k vyúčtování, tedy do faktur zaslaných pronajímateli dodavatelem elektřiny (ne vždy dodavatel zasílá podrobné vyúčtování, tj. i jeho část B, příp. C), tuto část si však může pronajímatel od dodavatele vyžádat a následně Vám jej předložit k nahlédnutí). Pokud jde o počáteční stav elektroměru, trvejte u pronajímatele na výpočtu dle předávacího protokolu, jehož kopii mu zašlete.
2) Odečty elektroměru za účelem ročního vyúčtování služeb provádí přímo distributor – vlastník elektrické soustavy, ne tedy pronajímatel nebo dodavatel energií. Stav elektroměru ke konci vyúčtovacího období by měl mimo jiné byt uveden v podrobném vyúčtování, které je dodavatel povinen na žádost zákazníka (pronajímatele) předložit. Požádejte tedy pronajímatele o předložení i těchto podkladů, z nichž vyplyne stav elektroměru zaznamenaný distributorem, případně i o doložení stavu elektroměru před jeho výměnou, pokud k němu nedošlo v době odečtu stavu distributorem.
3) Jako člen SVJ mate právo nahlížet do účetních dokladů SVJ v souladu s ust. § 1179 občanského zákoníku: „Vlastník jednotky má právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. U této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů, a pořizovat si z nich výpisy, opisy a kopie. “ Máte tedy možnost si najmout například nezávislou účetní (účetní firmu), která může již sama na základě Vaší plné plné moci u správce SVJ nahlédnout do Vámi vyžádaných podkladů (případně jí kopie předložíte Vy) a nezávisle tak zhodnotí vedení účetnictví. Vzhledem k tomu, že jde o Vaši iniciativu, budete muset služby účetní či rovnou auditora uhradit sama. Audit by byl příliš nákladný, proto doporučuji dříve oslovit nezávislou účetní firmu. Pokud máte v SVJ kontrolní komisi, je možné podat přímo jí podnět k prošetření hospodaření SVJ. Případné zjištěné neoprávněně účtované částky pak lze vymáhat po správcovské firmě z titulu bezdůvodného obohacení (promlčení je zde tři léta).
Pokud jde o odpovědnost developera za vady na nemovitosti, pak lze v kupní smlouvě sjednat záruku za vady, tzn. za veškeré vady, které se v záruční době vyskytnou. Není-li však záruční doba sjednána, odpovídá prodávající jen za skryté vady (vady, které existovaly již v době předání nemovitosti, ale projevily se až později). Kupující se však může písemně vzdát svého práva z vadného plnění. Je tedy třeba prostudovat si kupní smlouvy, jak je v nich právo kupujícího z vadného plnění upraveno.
Nyní pár slov k péči řádného hospodáře člena výboru a jeho odpovědnosti za způsobenou škodu. Podle § 159 občanského zákoníku musí člen výboru funkci vykonávat s  nezbytnou loajalitou i s  potřebnými znalostmi a pečlivostí. Jinými slovy člen výboru má jednat vždy v  zájmu společenství vlastníků, ne ve svém vlastním. Je-li členu výboru prokázáno porušení povinnosti jednat s péčí řádného hospodáře (např. nevymáhání opravy po developerovi z titulu vadného plnění), odpovídá společenství vlastníků jednotek za škodu, kterou mohou vlastníci jednotek vymáhat podáním žaloby k soudu. Neodpovídá tedy správcovská firma, ale přímo členové výboru.