Úmrtí jednoho z pronajímatelů - je nájemní smlouva neplatná od chvíle smrti spoluvlastníka bytu, domu, nemovitosti?

Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou, přičemž neoznámí-li alespoň jedna ze smluvních stran písemně druhé smluvní straně, a to nejméně 2 měsíce před uplynutím platnosti této smlouvy, že trvá na ukončení nájmu, dojde automaticky k jeho prodloužení vždy o dalších 6 měsíců. Nájemní smlouva nebyla ze strany pronajímatele ani ze strany nájemce doposud vypovězena. Vlastnický podíl zemřelého vlastníka byl převeden v dědickém řízení na jeho příbuzné (manžela a dceru). Můj dotaz zní, zda je nájemní smlouva stále platná, i když došlo k výše uvedené skutečnosti a ve smlouvě je uveden již zemřelý pronajímatel.

ODPOVĚĎ:
Nájemní smlouva neplatná není, pouze práva a povinnosti z ní plynoucí ze zákona přešly na nové majitele zděděné části bytové jednotky. Nově tedy jako pronajímatelé vystupujete vy dva původní pronajímatelé spolu s manželem a dcerou původní třetí pronajímatelky. Není ani třeba měnit smlouvu dodatkem, pokud nemáte jiný důvod ke změně smlouvy, kdy by bylo samozřejmě vhodné upřesnit i označení pronajímatelů. Občanský zákoník následek změny vlastníka nemovitosti upravuje v ustanovení § 2221. Podle § 2222 nemá žádná ze stran právo vypovědět nájem jen proto, že se změnil vlastník věci, pokud tedy není ve smlouvě ujednáno něco jiného. Sdělte proto písemně nájemci výše uvedené, tedy že změna vlastnictví nemá na trvání nájemní smlouvy žádný vliv a nájem nadále trvá až do uplynutí sjednané doby, kdy odkažte na příslušná zákonná ustanovení.   Níže citace zákonných ustanovení:
Změna vlastnictví
§ 2221
(1)   Změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka.
(2)   Převedl-li pronajímatel vlastnické právo k věci, nejsou pro nového vlastníka závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví. To neplatí, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl.
§ 2222
(1)   Strana nemá právo vypovědět nájem jen proto, že se změnil vlastník věci. Při opačném ujednání má pronajímatel právo nájem vypovědět do tří měsíců poté, co se dozvěděl nebo musel dozvědět, kdo je nájemcem, a nájemce do tří měsíců poté, co se o změně vlastníka dozvěděl.
(2)   Neměl-li nový vlastník rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata, má právo vypovědět nájem do tří měsíců poté, co se dozvěděl nebo musel dozvědět, že je věc pronajata a kdo je nájemcem. Nájemcova práva vůči osobě, se kterou nájemní smlouvu uzavřel, nejsou dotčena.
(3)   Jedná-li se o nemovitou věc, je výpovědní doba tříměsíční. Jedná-li se o movitou věc, je výpovědní doba jednoměsíční.
§ 2223
Strana, která nájem vypoví, poskytne druhé straně přiměřené odstupné.
§ 2224
Byl-li pronajat byt, ve kterém nájemce bydlí, nemá pronajímatel právo nájem vypovědět z důvodu změny vlastnictví. K opačnému ujednání se nepřihlíží.