Výpočet nájemného za pozemek pod stavbou (bytovým domem), promlčení nájemného mezi majiteli stavby (nájemné majiteli pozemku platí jen jeden za oba)

Nevíme a zda se do nájmu započítává celková plocha pozemku 81 m2, nebo jenom polovina t. j. 40,5 m2. Zda můžeme zpětně žádat o nájemné a za jaké období? Dlouhé roky se na nás obohacují. Děkuji za podrobnou odpověď. S pozdravem.

ODPOVĚĎ:
Odpověď na Váš dotaz rozdělím do dvou částí:
1/ Určení výše nájemného:
Pakliže druhý spoluvlastník užívá Váš pozemek bez právního titulu (typicky bez smlouvy), je pravděpodobné, že na jeho straně vzniká tzv. bezdůvodné obohacení. Konkrétně dle § 2991 občanského zákoníku platí, že:
„Kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.
Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch … protiprávním užitím cizí hodnoty …“
V případě užívání pozemku by mělo bezdůvodné obohacení odpovídat nájemnému, a to nájemnému za obdobně velký pozemek, které je v daném místě a čase obvyklé. Výši tohoto bezdůvodného obohacení (resp. nájemného) si můžete nechat určit buď znalecky, popřípadě můžete s tímto dotazem oslovit místní realitní kanceláře (které by o výši obvyklého nájemného mohly mít přehled).
Je-li předmětná stavba spoluvlastněna, přičemž rozsah spoluvlastnických podílů činí 50%, je dle mého názoru spravedlivé, abyste požadovali pouze polovinu bezdůvodného obohacení (tedy v podstatě nájemné za polovinu předmětného pozemku).
2/ Časové hledisko:
Právo na vrácení bezdůvodného obohacení je běžným majetkovým právem a jako takové tudíž podléhá promlčení, a to ve standardní tříleté promlčecí lhůtě (§ 629/1 občanského zákoníku).
Tato promlčecí lhůta počne běžet při splnění podmínek zakotvených v § 621 občanského zákoníku:
„Okolnosti rozhodné pro počátek běhu promlčecí lhůty u práva na vydání bezdůvodného obohacení zahrnují vědomost, že k bezdůvodnému obohacení došlo, a o osobě povinné k jeho vydání. “
Ve Vašem případě byly obě tyto podmínky splněny prakticky ihned poté, co vzniklo spoluvlastnictví předmětného domu – jelikož od této chvíle jste si byly vědomi toho, že druhý spoluvlastník se na Váš úkor bezdůvodně obohacuje.
Nejpozději se pak právo na vrácení bezdůvodného obohacení promlčí v desetileté promlčecí lhůtě, resp. v patnáctileté promlčecí lhůtě, jednalo-li se o bezdůvodné obohacení úmyslné (§ 638 občanského zákoníku) – počítáno vždy od okamžiku, kdy k bezdůvodnému obohacení došlo.
Vzhledem k tomu, že Vámi popsaný stav trvá již od roku 2005, doplňuji, že do 31. 12. 2013 bylo promlčení práva na vydání bezdůvodného obohacení upraveno v § 107 starého Občanského zákoníku, dle něhož platilo, že:
„Právo na vydání plnění z bezdůvodného obohacení se promlčí za dva roky ode dne, kdy se oprávněný dozví, že došlo k bezdůvodnému obohacení a kdo se na jeho úkor obohatil.
Nejpozději se právo na vydání plnění z bezdůvodného obohacení promlčí za tři roky, a jde-li o úmyslné bezdůvodné obohacení, za deset let ode dne, kdy k němu došlo. “
Je nutné si uvědomit, že promlčením právo na vrácení bezdůvodného obohacení nezaniká – je ovšem významně oslabeno. Po druhém spoluvlastníkovi se proto můžete domáhat vrácení celého bezdůvodného obohacení (tedy od roku 2005) – pokud však druhý spoluvlastník vznese námitku promlčení, bude Vám soudem přiznáno bezdůvodné obohacení pouze za poslední tři roky.
_____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 40/1964 Sb. , Občanský zákoník