Vlastníci zděných bytů odmítli financovat opravu obvodové stěny dřevěné nástavby z fondu oprav - co teď?

V zimě zamrzala voda v přívodném potrubí v obvodové stěně. Z technologického důvodu byla nutná oprava nejdříve obvodové stěny a následně balkónů. Vlastníci zděných bytů však odmítli financovat opravu obvodové stěny z fondu oprav a rozhodli hlasováním, že "nám dovolí, abychom si opravu obvodové stěny zajistili sami a na vlastní náklady". Abychom předešli pokračující hnilobě dřevostavby a zřícení balkónů, byli jsme tak donuceni zajistit opravu obvodové stěny sami a to v základním, nezbytně nutném rozsahu podle doporučení stavebních expertů na vlastní náklady v r. 2019. Při následujících ročních Shromážděních Společenství vlastníků domu majitelé zděných bytů vždy odmítli naší žádost o zpětné zaplacení nutné opravy dřevěné obvodové stěny našeho bytu. Jsem přesvědčen, že jednání majitelů zděných bytů je protiprávní. Prosím o Vaše odborné právní vyjádření k tomuto problému. Velmi děkuji za Vaši pomoc! S pozdravem. Dalibor.

ODPOVĚĎ:
S Vaším názorem lze souhlasit.
Co se týče obvodových stěn, jako společné části bytového domu, lze v obecné rovině vyjít z § 1160/2 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„Společnými jsou vždy … stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, …“
Jakékoli pochybnosti pak definitivně rozptyluje nařízení vlády č. 366/2013 Sb. , dle jehož § 5/1 písm. a) a f) jsou společnými částmi bytového domu:
„vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů domu, obvodové stěny domu,
…
balkony, lodžie, terasy, atria, i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu, dveře z balkonů, lodžií a teras; tyto společné části, jsou-li přístupné pouze z bytu, jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky“
Z § 1175/1 občanského zákoníku vyplývá, že vlastník jednotky je oprávněn provádět pouze opravy bytu:
„Vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. “
Pokud jde o opravy balkonů (které jsou sice společnými částmi bytového domu, nicméně jsou ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky), je nutné aplikovat § 1175/2 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„Vlastník jednotky spravuje svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; jde-li však o … společné části, které slouží vlastníku jednotky k výlučnému užívání, provádí a hradí pouze údržbu a drobné opravy. “
V případě balkonů jste tedy byli povinni provádět (resp. financovat) pouze běžnou údržbu a drobné opravy (ze znění dotazu dovozuji, že poškození balkonů vyžadovalo více, než pouze drobné opravy).
Dle § 1189/1 občanského zákoníku představují opravy společných částí bytového domu součást správy domu a pozemku:
„Správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu a pozemku zahrnuje i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí …“
Domnívám se proto, že ve Vámi popsaném případě bylo skutečně nutné financovat opravu obvodových stěn a balkonů bytového domu ze společného fondu oprav. Pakliže jste byli donuceni hradit tyto práce sami, jste oprávněni se po zbývajících spoluvlastnících domáhat náhrady toho, co jste vynaložili. S ohledem na fakt, že opravy byly provedeny v roce 2019, však nelze vyloučit, že Vaše právo na náhradu vynaložených prostředků se již promlčelo - jelikož se zde uplatní standardní tříletá promlčecí lhůta (§ 629/1 občanského zákoníku).
_____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
nařízení vlády č. 366/2013 Sb. , o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím