Oprava společné střechy v domě SVJ jen jedním majitelem bytu - lze to?

1. Kdyby soused střechu nechtěl opravit s argumentem, že mu do bytu neteče, i když máme střechu společnou a i jeho strana je špatná, mohu si spravit půlku střechy, nad kterým je můj byt a jeho bude stále stará nebo s tím musí taky souhlasit a může zabránit i opravě moji střechy?
2. Chci si dát na moji část střechy solární panely, se kterými on nesouhlasí, co mě hrozí, když si je i přesto dám na mojí část střechy? Jak složitý proces by musel absolvovat, aby mě donutil ty soláry odstranit? Soláry by dělala odborná firma, bude projekt i pojištění celého domu.
3. Na ty solární panely by měli souhlasit všichni majitelé bytů v domě, ty 2 byty co mají vlastní střechu s tím souhlasí, jak to je, když souhlasí 3 z 4 bytů? Tak stačí aby 1 nesouhlasil a mám smůlu?
4. Jak to je, kdybych chtěl klimatizaci do bytu, musím mít taky souhlas všech bytů?   Děkuji.

ODPOVĚĎ:
Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Kdyby soused střechu nechtěl opravit, mohu si spravit půlku střechy a jeho bude stále stará nebo s tím musí taky souhlasit a může zabránit i opravě mojí střechy?
V dotazu uvádíte, že v předmětném domě se nacházejí čtyři bytové jednotky – z toho dovozuji, že byť má tento dům dvě oddělené střechy, jedná se stále o jedinou stavbu (jeden bytový dům) – z tohoto předpokladu budu ve své odpovědi vycházet.
Je nutné vzít na zřetel, že Vámi obývaný dům je předmětem tzv. bytového spoluvlastnictví. Konkrétně dle § 1158/1 občanského zákoníku platí, že:
„Bytové spoluvlastnictví je spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek. Bytové spoluvlastnictví může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň s dvěma byty. “
Každý ze spoluvlastníků je tedy výlučným vlastníkem svého bytu, přičemž zároveň je spoluvlastníkem bytového domu (jako celku), resp. spoluvlastníkem společných částí bytového domu. Společné části bytového domu jsou v obecné rovině vymezeny v § 1160 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„Společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně.
Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen … stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání. “
Podrobněji jsou pak společné části bytového domu vymezeny v nařízení vlády č. 366/2013 Sb. , dle jehož § 5/1 písm. b) jsou společnými částmi bytového domu:
„střecha včetně výplní výstupních otvorů, izolací, hromosvodů, lávek, dešťových žlabů a svodů venkovních či vnitřních“
Nelze tedy říci, že by se střecha (střechy) Vámi obývaného bytového domu dělila do čtyř částí, z nichž každá by náležela jednomu vlastníkovi. Střecha (střechy) bytového domu je jeho společnou částí – tzn. že jejími spoluvlastníky jsou všichni vlastníci bytů.
O opravě střechy (tzn. jakékoli její části) tak musí rozhodovat všichni spoluvlastníci, a to postupem dle § 1128/1 nebo § 1129/1 občanského zákoníku, dle nichž platí, že:
„O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů. “
„K rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Nedosáhne-li se této většiny, rozhodne na návrh spoluvlastníka soud. “
Obyčejná oprava střechy představuje dle mého názoru záležitost spadající do běžné správy spoluvlastněné věci – tzn. že postačovat by mělo rozhodnutí nadpoloviční většiny spoluvlastníků.
2/ Co mě hrozí, když si solární panely i přes to dám na mojí část střechy? Jak složitý proces by musel absolvovat, aby mě donutil ty soláry odstranit?
V tomto případě platí v podstatě totéž, co uvádím v odpovědi na dotaz ad 1/ výše – o této změně společné části bytového domu musí rozhodovat všichni spoluvlastníci. Je otázkou, zda lze instalaci solárních panelů stále považovat za součást běžné správy (kde je vyžadována nadpoloviční většina hlasů spoluvlastníků), anebo zda se již jedná o významnou záležitost (s níž musí souhlasit dvoutřetinová většina spoluvlastníků). Osobně bych se klonil spíše k prvé variantě (tzn. nadpoloviční většina hlasů).
Pakliže by byl některý ze spoluvlastníků přehlasován a chtěl by se bránit, musel by se v této věci obrátit s žalobou na soud (§ 1129/2 a § 1139 občanského zákoníku). Stejně tak Vy, pakliže byste byl v této věci přehlasován, byste se mohl obrátit na soud a žádat, aby v této záležitosti rozhodl.
3/ Na ty solární panely by měli souhlasit všichni majitelé bytů v domě, ty 2 byty co mají vlastní střechu s tím souhlasí, jak to je, když souhlasí 3 z 4 bytů? Tak stačí aby 1 nesouhlasil a mám smůlu?
Na tento dotaz odpovídám v odpovědi ad 2/ výše. Postačí, získáte-li nadpoloviční většinu hlasů spoluvlastníků, maximálně dvoutřetinovou většinu hlasů spoluvlastníků (pakliže by se instalace solárních panelů považovala za významnou záležitost).
4/ Jak to je, kdybych chtěl klimatizaci do bytu, musím mít taky souhlas všech bytů?
V tomto případě je podstatné, zda instalace klimatizace zahrnuje i stavební zásah do společných částí bytového domu (svislé a vodorovné konstrukce, střecha apod.). Pakliže ano, musí být o instalaci klimatizace rozhodnuto dle výše uvedených pravidel. Pokud žádný takový stavební zásah zapotřebí není (tzn. že byste stavebně zasahoval pouze do svého bytu), nemuseli by o této záležitosti spoluvlastníci hlasovat (§ 1175/1 občanského zákoníku).
_____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
nařízení vlády č. 366/2013 Sb. , o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím