Budova na cizím pozemku - jaká je maximální výše nájmu, nájemného podle zákona?

Nájemní smlouva s majitelem pozemku byla uzavřena na dobu neurčitou na celý pozemek za 15.000 Kč ročně. Nyní majitelka darovala tento pozemek svému synovi, ale pozemek pod budovou si nechala. Její syn nám přinesl novou nájemní smlouvu, ve které, mimo jiné, požaduje, že v případě výpovědi smlouvy jsem jako nájemce povinen odstranit veškeré přístřešky a kontejnery a pozemek, na kterém byl vybudován lapol a jímka, uvést do původního stavu. Výši nájemného stanovil na 15.000 Kč ročně s tím, že se bude každý rok zvyšovat o roční míru inflace. Další nájemní smlouvu nám přinesla majitelka pozemku pod budovou, která požaduje částku 16.000 Kč ročně. Chtěli bychom se zeptat:
- je výše nájemného za pozemek dána nějakými směrnicemi nebo si může majitel pozemku určit výši nájemného podle svého uvážení?
- má pronajímatel nárok, v případě výpovědi, po nás chtít uvést pozemek do původního stavu – odstranění jímky, lapolu, budovy…?
- může majitelka pozemku darovat tento pozemek jiné osobě, aniž by mi ho prvotně nabídla k odprodeji?
- v případě, že bych budovu přestal využívat, jsem i nadále povinen platit majiteli pozemku nájemné?
- máme nějakou šanci přimět pronajímatele k odprodeji pozemku?
- ve smlouvě stojí, že v případě výpovědi je výpovědní lhůta 3 měsíce. Co to pro nás znamená, když budovu nelze odnést?

ODPOVĚĎ:
Ze znění dotazu mi není zcela zřejmé, jakých pozemků se týkala původně uzavřená (a předpokládám, že stále platná) nájemní smlouva. Pakliže se vztahovala k oběma pozemkům (tedy pozemku pod stavbou i pozemku kolem stavby), není v podstatě důvod uzavírat novou nájemní smlouvu (resp. nové nájemní smlouvy – na pozemek pod stavbou a na pozemek kolem stavby zvlášť). Dle § 2221/1 občanského zákoníku totiž platí, že:
„Změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. “
Pakliže byl tedy jeden z pozemků darován synovi původní majitelky, vstoupil do jejího právního postavení – tzn. že se stal pronajímatelem (v rámci téže nájemní smlouvy).
Nyní již k Vašim jednotlivým dotazům:
1/ Je výše nájemného za pozemek dána nějakými směrnicemi nebo si může majitel pozemku určit výši nájemného podle svého uvážení?
Výše nájemného není regulována žádnými právními předpisy – tzn. že vše je ponecháno na dohodě pronajímatele a nájemce. Máte-li zájem zjistit, jak vysoké nájemné je za pronájem daných pozemků obvyklé, můžete se s tímto dotazem obrátit na některé z realitních kanceláří působících v okolí (ty by měly být schopny říci, jaké nájemné je obvykle – v daném místě a čase – účtováno za užívání srovnatelného pozemku).
2/ Má pronajímatel nárok, v případě výpovědi, po nás chtít uvést pozemek do původního stavu – odstranění jímky, lapolu, budovy…?
V tomto ohledu je nutné vyjít z § 2220/2 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„Provede-li nájemce změnu věci bez souhlasu pronajímatele, uvede věc do původního stavu, jakmile o to pronajímatel požádá, nejpozději však při skončení nájmu věci. Neuvede-li nájemce na žádost pronajímatele věc do původního stavu, může pronajímatel nájem vypovědět bez výpovědní doby. “
Ze znění dotazu však usuzuji, že se nejedná o Váš případ, jelikož stavbu i její příslušenství (které v dotazu zmiňujete, jste nevybudoval Vy, nýbrž ten, kdo stavbu v minulosti zřídil. Nejedná se tak o úpravy pozemku, nýbrž o Váš majetek, který se na tomto pozemku nachází (a za jehož existenci na pozemku hradíte nájemné).
Vlastník pozemku po Vás nemůže požadovat, abyste při skončení nájmu odstranil vlastní majetek (jehož povaha je nemovitá – tzn. že nemůže být přemístěn).
3/ Může majitelka pozemku darovat tento pozemek jiné osobě, aniž by mi ho prvotně nabídla k odprodeji?
Vlastník stavby a vlastník pozemku pod touto stavbou mají vzájemné předkupní právo - jak to vyplývá z § 3056 občanského zákoníku:
„Vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží.
Lze-li část pozemku se stavbou oddělit, aniž to podstatně ztíží jejich užívání a požívání, vztahuje se předkupní právo jen na část pozemku nezbytnou pro výkon vlastnického práva ke stavbě. “
Platná právní úprava nedává na Váš dotaz jednoznačnou odpověď. Pakliže by se vyšlo ze znění § 2140 občanského zákoníku:
„Ujedná-li si předkupník k věci předkupní právo, vzniká dlužníku povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, pokud by ji chtěl prodat třetí osobě (koupěchtivému).
Předkupní právo lze zvláštním ujednáním rozšířit i na jiné způsoby zcizení …“
bylo by možné uzavřít, že na případ darování (tedy bezúplatného zcizení) se toto zákonné předkupní právo nevztahuje, jelikož tato možnost nebyla mezi stranami ujednána.
Lze se ovšem setkat i s názorem, že zákonné předkupní právo dle § 3056 občanského zákoníku postihuje rovněž bezúplatná zcizení (typicky darování), jelikož účelem tohoto ustanovení je co nejrychlejší sjednocení vlastnictví staveb a pozemků pod těmito stavbami (ve smyslu § 506/1 občanského zákoníku).
4/ V případě, že bych budovu přestal využívat, jsem i nadále povinen platit majiteli pozemku nájemné?
Pakliže existuje platná nájemní smlouva, jste samozřejmě povinen hradit nájemné. Zda pronajatý pozemek (resp. stavbu na něm) reálně užíváte, není v tomto ohledu podstatné.
5/ Máme nějakou šanci přimět pronajímatele k odprodeji pozemku?
O přinucení uvažovat nelze – uzavření kupní smlouvy musí být výsledkem svobodného rozhodnutí kupujícího i prodávajícího. Prodeje pozemku byste se mohl domáhat v souvislosti se zákonným předkupním právem (o němž se vyjadřuji v odpovědi na dotaz č. 3/ výše) – samozřejmě za splnění zákonných podmínek.
6/ Ve smlouvě stojí, že v případě výpovědi je výpovědní lhůta 3 měsíce. Co to pro nás znamená, když budovu nelze odnést?
Znamená to, že po uplynutí výpovědní doby skončí platnost nájemní smlouvy – tzn. že zanikne nájemní vztah. Na Vaší straně by tak zanikl právní titul k užívání předmětného pozemku/pozemků. Jelikož tyto pozemky byste však užíval i nadále (právě proto, že Vaše stavba by zde stále existovala), vznikalo by na Vaší straně bezdůvodné obohacení (ve smyslu § 2991 a násl. občanského zákoníku), které byste musel vlastníkovi pozemku vydat (pokud by o to požádal). Toto bezdůvodné obohacení by mělo odpovídat doposud hrazenému nájemnému (jak to vyplývá z § 2999/2 občanského zákoníku). K tomuto tématu se více dočtete například zde:
https://www.epravo.cz/top/clanky/stanoveni-vyse-bezduvodneho-obohaceni-po-zaniku-najemniho-vztahu-pro-uzivani-nemovitosti-117747.html
_____________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník