Předseda SVJ nesouhlasí s úvěrem na lodžie a závěsné balkóny - rozhoduje nadpoloviční většina členů SVJ? - Bezplatná právní poradna online zdarma pro všechny

Základní údaje: Uložil(a): Mgr. J. Polesný (obč., obchod. právo); Kategorie: Bydlení, nájem, nájemníci, SVJ, BD; Zveřejněno: 10. prosinec 2024; Zobrazení: 108

1 1 1 1 1

Jsme společenství vlastníků bytových jednotek (SVJ) o 6 vlastnících, které vzniklo v r. 2008. Statutárním orgánem našeho společenství je výbor. Co se týče výboru, tak předseda a člen výboru nesouhlasí s výstavbou nových lodžií, popřípadě závěsných balkónů, tzn. souhlasí jen místopředseda. Na revitalizaci našeho domu jsme si vzali úvěr v r. 2012 se splatností 25 let, který nelze refinancovat. Někteří vlastníci v našem společenství jsou toho názoru, že bychom si na výstavbu lodžií měli vzít další úvěr cca se splatností 30 let, s čímž jako předseda zásadně nesouhlasím. Ve stanovách máme uvedeno, že k přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většina přítomných vlastníků, pokud zákon nebo stanovy nevyžadují vyšší počet hlasů. Mám dotaz:

1/ Pokud by na schůzi hlasovalo pro tento záměr nadpoloviční většina přítomných vlastníků, můžu se opřít o zákon, že se jedná o změnu vzhledu stavby, kde je zapotřebí 100 % souhlasu vlastníků ? - viz zákon o vlastnictví bytů.

2/ Pokud by se pro tento záměr rozhodla nadpoloviční většina přítomných vlastníků a nešlo by se opřít o souhlas 100%, jak se postupuje v případě, kdy předseda s tímto záměrem nesouhlasí?
Ještě bych chtěla podotknout, že v současnosti máme malé balkóny, které jsou v prohlášení vlastníka vedeny jako součást jednotky (francouzské okno).

Předem děkuji za odpověď.

Odpověď:

Dobrý den,

Vaše otázky se týkají právního a organizačního postupu při rozhodování společenství vlastníků jednotek (SVJ). Níže se pokusím vysvětlit situaci na základě právních předpisů ČR a běžné praxe:

1. Potřeba 100% souhlasu vs. nadpoloviční většina přítomných vlastníků

Přestavba lodžií nebo výstavba závěsných balkónů může spadat pod změnu vzhledu stavby nebo změnu společných částí domu, což vyžaduje podle občanského zákoníku (NOZ) souhlas všech vlastníků jednotek, nikoliv jen nadpoloviční většiny.

Podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník:

§ 1169 odst. 2: Rozhodnutí o změně vzhledu stavby nebo o podstatné změně společných částí domu vyžaduje souhlas všech vlastníků jednotek (např. přidání balkónů, které by zasahovaly do vzhledu fasády).

Dále:

Prohlášení vlastníka (příloha katastrálního zápisu) může specifikovat, že balkóny nebo lodžie jsou součástí jednotky, což může ovlivnit rozhodovací proces (např. pokud změna vyžaduje zásah do existujících balkonů nebo okrajů jednotek).

Pokud váš výbor (resp. předseda) nesouhlasí s realizací, měl by tento argument podložit právním stanoviskem (např. od právníka specializovaného na SVJ).

2. Postup při nesouhlasu předsedy s nadpolovičním usnesením

Pokud by většina vlastníků (např. nadpoloviční většina přítomných na shromáždění) hlasovala pro realizaci projektu, ale předseda či výbor nesouhlasí, postupujte následovně:

Ověření, zda je usnesení v souladu se zákonem a stanovami:
- Pokud se jedná o změnu vzhledu stavby nebo zásah do společných částí, je nutné mít 100% souhlas všech vlastníků (viz výše). Bez tohoto souhlasu nemůže být projekt realizován.
Role předsedy/výboru:
Předseda výboru je povinen vykonávat usnesení přijatá shromážděním, pokud jsou v souladu se zákonem a stanovami. Pokud předseda zastává názor, že usnesení odporuje zákonu nebo stanovám, může:
- Usnesení napadnout u soudu: Podle § 1209 občanského zákoníku mohou členové výboru, případně i jednotliví vlastníci, podat žalobu na neplatnost usnesení shromáždění. Tuto žalobu je třeba podat do 3 měsíců od přijetí usnesení.
- Požádat o stanovisko právníka: Pokud výbor není jednotný, může být vhodné vyžádat si právní analýzu, která rozhodne, zda projekt vyžaduje souhlas všech vlastníků.

3. Vliv prohlášení vlastníka na rozhodnutí

Vaše poznámka o francouzských oknech, která jsou součástí jednotek, je klíčová:

Pokud balkóny (nebo jejich části) jsou již nyní vedeny jako součást jednotlivých jednotek, může být argumentováno, že úprava spadá pod rozhodování vlastníka jednotky.
Pokud však nový projekt vyžaduje zásah do fasády domu, je nutné, aby o tom rozhodlo SVJ jako celek, což by mohlo vyžadovat 100% souhlas.

Doporučený postup:

Právní analýza situace: Doporučuji konzultovat návrh se specialistou na právo SVJ, který ověří, zda projekt vyžaduje 100% souhlas.
Diskuze na shromáždění: Na shromáždění diskutujte nejen o nákladech projektu, ale také o jeho právních a technických aspektech (např. jak ovlivní vzhled fasády a vlastnictví balkónů).
Vysvětlení stanoviska předsedy: Předseda by měl vlastníkům vysvětlit, proč je proti projektu (např. rizika dluhového zatížení, právní komplikace).
Hlasování: Pokud bude projekt schválen většinou přítomných vlastníků, ale nebude dosažen 100% souhlas, může předseda či jiní členové výboru usnesení napadnout u soudu.

Vzhledem k dluhu SVJ z roku 2012 je také důležité zvážit, zda je další úvěrové zatížení vhodné a udržitelné.

Nenašli jste odpověď na Váš dotaz? Zeptejte se našich právníků za drobný poplatek 79 Kč. Odpověď obdržíte maximálně do 5 pracovních dnů. Poradit se s právníkem.